Grunty rolne – prawo pierwokupu ANR

Iwo Fisz        16 maja 2016        Komentarze (6)

Piszę właśnie ze Szczecina, gdzie prowadzę dziś szkolenie dotyczące obrotu gruntami rolnymi. Z tej okazji, dzisiejszy wpis dotyczy prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

Prawo pierwokupu przysługuje ANR w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych, jeśli z takiego prawa nie skorzystał dzierżawca lub gdy nie ma dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu.

W przeciwieństwie do poprzedniego brzmienia ustawy, prawo pierwokupu ANR przysługuje niezależnie od powierzchni nieruchomości rolnej. Poprzednio, to prawo dotyczyło nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.

Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Konieczne jest zatem zawarcie dwóch umów:

  • warunkowej – tj. zawartej pod warunkiem, że ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu,
  • definitywnej – przenoszącej własność nieruchomości.

Po zawarciu umowy warunkowej,konieczne jest zawiadomienie ANR o zawarciu umowy warunkowej. Po otrzymaniu zawiadomienia, ANR ma miesiąc na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeśli ANR z tego prawa skorzysta, to do skutku dochodzi umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez właściciela z nabywcą (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej).

Jeśli ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu (zawiadomi o niekorzystaniu z tego prawa lub gdy upłynie termin na wykonanie prawa pierwokupu), możliwe jest zawarcie umowy definitywnej. Na skutek jej zawarcia, dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości.

Ustawa przewiduje szereg wyjątków. Prawo pierwokupu ANR nie przysługuje, gdy:

  • nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego,
  • nabywcą nieruchomości rolnej jest Skarb Państwa,
  • nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy,
  • nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą wyrażoną w drodze decyzji (art. 2a ust. 4 ustawy lub art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa),
  • sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego (art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d ustawy),
  • jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Podczas spaceru po Szczecinie (jestem tu pierwszy raz), zobaczyłem taki nietypowe rozwiązanie – balkon dla osób, które nie mają lęku przestrzeni. 

Iwo Fisz

Grunty rolne – obowiązki nabywcy nieruchomości

Iwo Fisz        13 maja 2016        Komentarze (6)

Dotychczasowe wpisy o ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego poświęcałem głównie możliwości nabycia nieruchomości rolnej. Nabycie nieruchomości to jednak nie koniec problemów związanych z tą ustawą.

Ustawa przewiduje poważne obowiązki związane z nabyciem nieruchomości rolnej.

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym okresie 10 lat,  nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Niedopuszczalne jest zatem zarówno zbycie nieruchomości, jak też oddanie jej w dzierżawę.

Od tych zakazów może zwolnić sąd. Może on wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości lub jej oddanie w posiadanie innemu podmiotowi przed przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości. Zgoda taka może być wyrażona, jeśli  konieczność dokonania tych czynności wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

Ustawa przewiduje też szereg podmiotów uprzywilejowanych, które nie mają obowiązku prowadzenia gospodarstwo rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat i których nie dotyczy zakaz zbywania i oddawania w posiadanie innemu podmiotowi. Przepisy te nie mają bowiem zastosowania:

  1. osób bliskich zbywcy,
  2. jednostek samorządu terytorialnego,
  3. Skarbu Państwa lub działającej na jego rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych,
  4. osób prawnych działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
  5. nabywców nieruchomości rolnej w  wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
  6. nabywców nieruchomości rolnej na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego.

Trzeba też pamiętać o surowej sankcji w przypadku naruszenia powyższych obowiązków. Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie 10 lat nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, sąd, na wniosek ANR, orzeka o nabyciu własności tej nieruchomości przez ANR działającą na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej ustalonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, chyba że ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stoją temu na przeszkodzie.

Naruszenie obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego może prowadzić do utraty nieruchomości rolnej (jej odebrania) za zapłatą równowartości pieniężnej. straw-bales-893802_1920

Iwo Fisz

Grunty rolne – ustanowienie hipoteki

Iwo Fisz        25 kwietnia 2016        Komentarze (91)

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przewiduje istotną zmianę w ustanawianiu hipotek na nieruchomościach rolnych.

Nowelizacja zakłada dodanie art. 68 ust. 2a w ustawie o księgach wieczystych i hipotece:

Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. …) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

To bardzo istotna zmiana. Do wniosku o wpis hipoteki konieczne będzie dołączenie operatu szacunkowego, który pozwoli ustalić czy suma hipotek nie przewyższa wartości nieruchomości.

Bez operatu szacunkowego, sąd wieczystoksięgowy nie wpisze hipoteki. Bez wpisu do księgi wieczystej, hipoteka nie powstanie.

Duże znaczenie ma również przepis przejściowy, jakim jest art. 12 ustawy. Przewiduje on, że:

Do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6 i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Oznacza to, że hipoteki na „starych zasadach” można ustanowić tylko do 29 kwietnia 2016 r. Trzeba przy tym pamiętać, że w przypadku ksiąg wieczystych nie obowiązuje zasada, że nadanie przesyłki w placówce pocztowej operatora wyznaczonego jest równoznaczne z wniesieniem pisma do sądu.

W przypadku ksiąg wieczystych, za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu (Ar. Art. 626 [6] § 1 k.p.c.). Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki powinno zatem nie tylko zostać złożone do 29 kwietnia, ale sam wniosek należy najpóźniej tego doręczyć do sądu.

W przeciwnym razie, zastosowanie będą miały nowe zasady ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych.

Iwo Fisz

Grunty rolne – zmiany wprowadzone przez Senat

Iwo Fisz        14 kwietnia 2016        Komentarze (51)

Na stronach Sejmu pojawił się tekst ustawy przyjęty przez Senat. Spośród ponad 50 poprawek, przyjęto jedynie kilka z nich (większość ma charakter redakcyjny). Teraz zmianami wprowadzonymi przez Senat ma zająć się Sejm.

Są natomiast bardzo ważne zmiany merytoryczne:

  1. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha
  2. prawo pierwokupu udziałów i akcji, przysługujące ANR, nie przysługuje, w przypadku w przypadku zbywania  udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej (poprzednio przepis ten dotyczył tylko akcji)
  3. poszerzenie katalogu przypadków, kiedy osoba fizyczna,  zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, może uzyskać zgodę Prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej.

W konsekwencji, nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie będą podlegały ograniczeniom w obrocie, które przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, takim jak możliwość nabycia co do zasady przez rolnika indywidualnego, prawu pierwokupu i prawu wykupu ANR.

Iwo Fisz

Grunty rolne – ustawa przyjęta przez Senat

Iwo Fisz        14 kwietnia 2016        Komentarze (1)

Senat na wczorajszym posiedzeniu przyjął ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – z poprawkami. Ustawę przyjęto stosunkiem głosów: 58 głosów za, 29 głosów przeciw, 1 głos wstrzymujący się.

Dziś powinien być dostępny tekst ustawy z uwzględnieniem poprawek Senatu.

 

Iwo Fisz