Zabudowa tylko obok sąsiada

Iwo Fisz        11 października 2017        3 komentarze

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad ustawą upraszczającą proces inwestycyjno-budowlany. Zmiany mają być obszerne, ale dziś zajmę się tylko tymi, które dotyczą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie wydawania warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma być możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną – zabudowana będzie musiała być działka styczna do terenu inwestycji, a nie położona w sąsiedztwie co bardzo mocno ograniczy możliwość zabudowy;

1a) funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej jest zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej – zamiast harmonizacji funkcji prowadzona jest zasada prymatu funkcji dominującej, co będzie utrudniało uzupełnienie zabudowy istniejącej,

1b) w minimum trzy boki działki budowlanej, w tym front tej działki można wpisać okrąg o średnicy 16 metrów – wprowadzenie parametru wielkości, który utrudni zagospodarowania działek o nieregularnych kształtach

2) działka budowlana ma dostęp do istniejącej drogi publicznej,

3) działka budowlana ma dostęp do istniejącego uzbrojenia terenu, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej jest niedopuszczalne w przypadku:

a) budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi położonych w obrębie aglomeracji ściekowej objętej krajowym programem oczyszczania ścieków komunalnych, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne,

b) budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej, a w przypadku budynków usługowych – o powierzchni całkowitej przekraczającej 1.000 m2 – położonych na obszarach innych niż określone w lit. a,

4) działka budowlana nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, a inwestycja będąca przedmiotem wniosku jest zgodna z przeznaczeniem, dla którego uzyskano zgodęzawężenie zastosowania zgód wyrażonych przy sporządzaniu „starych” planów do przeznaczenia dla którego wydano zgodę,

4a) wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczy w całości lub w części terenu, co do którego została wydana:

a) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2017 r. poz. 1405 i 1566), dotycząca inwestycji celu publicznego lub innych decyzji lokalizacyjnych i wydawana przed uzyskaniem decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1 pkt 1, 4, 4b–5 i 8–21 tej ustawy, w okresie przed upływem terminów, o których mowa w art. 72 ust. 3, 4 albo 4b tej ustawy, lub

b) decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lub 

c) inna decyzja lokalizacyjna

– chyba, że z warunków realizacji inwestycji określonych w tych decyzjach wynika, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy w zakresie niesprzecznym – te decyzje mają mieć priorytet i będą mogły blokować wydanie warunków zabudowy – a ich uzyskanie nie wymaga posiadania tytułu prawnego do nieruchomości

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym – w zakresie spełnienia obowiązku dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu – z przepisami wykonawczymi wydanymi na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlaneprzepisy techniczno-budowlane mają być stosowane na etapie warunków zabudowy, co jest przełamaniem obowiązującego od lat standardu.

Decyzja o warunkach zabudowy ma być ważna przez 2 lata. Ograniczenie to ma dotyczyć również wcześniej wydanych decyzji, które mają wygasnąć po 2 latach od wejścia ustawy w życie.

Poza tym, ustawa ma ograniczać możliwość zakresu inwestycji, wprowadzać liczne wymogi co do przedłożenia innych decyzji i informacji o inwestycji. Regulacja dotycząca warunków zabudowy stanie się niezwykle obszerna i kazuistyczna, a zakres niezbędnej analizy urbanistycznej zostanie poszerzony.

Wprowadzone zmiany w tym zakresie nie ułatwią, a mocno utrudnią proces inwestycyjno-budowlany, zwłaszcza dla developerów. Ograniczenie możliwości uzyskania warunków zabudowy do działek styczny z zabudowanymi może prowadzić do tego, że setki tysięcy działek w skali kraju mogą zostać pozbawione szansy na zabudowę. Zmiana taka dotknie bardzo wielu właścicieli nieruchomości, którzy kupowali je z przeznaczeniem pod inwestycję.

Można sobie zadać wiele pytań o nową regulację, z których ograniczę się do trzech:

  1. Czy potrzebne jest tak silne ograniczenie możliwości zabudowy?
  2. Czy jest sens wprowadzać tak znaczne zmiany, gdy trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym?
  3. Czy w związku z tym wzrosną stawki dla osób wykonujących projekty decyzji (które już teraz są często na niskim poziomie)?

Iwo Fisz

Nowelizacja k.p.a. – doręczenia elektroniczne

Iwo Fisz        30 sierpnia 2017        3 komentarze

Obowiązująca od 1 czerwca 2017 r. nowelizacja k.p.a. wprowadziła ważną zmianę w zakresie doręczania korespondencji. Poza doręczeniem przez obwieszczenie, o którym już pisałem, wprowadzono przepis art. 39[2] k.p.a., który dotyczy doręczenia na elektroniczną skrzynkę podawczą.

Zgodnie z tym przepisem, gdy stroną lub innym uczestnikiem postępowania jest podmiot publiczny obowiązany do udostępniania i obsługi elektronicznej skrzynki podawczej, to doręczenia dokonuje się na elektroniczną skrzynkę podawczą tego podmiotu.

Obowiązek udostępniania i obsługi takiej skrzynki podawczej dotyczy podmiotów publicznych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, to jest (z uwzględnieniem wyjątków zawartych w tej ustawie):
1) organów administracji rządowej, organów kontroli państwowej i ochrony prawa, sądów, jednostek organizacyjnych prokuratury, a także jednostek samorządu terytorialnego i ich organów,
2) jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych,
3) funduszy celowych,
4) samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej oraz spółek wykonujących działalność leczniczą w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej,
5) Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego,
6) Narodowego Funduszu Zdrowia,
7) państwowych lub samorządowych osób prawnych utworzonych na podstawie odrębnych ustaw w celu realizacji zadań publicznych.

Regulacja ta dotyczy zarówno sytuacji, gdy podmiot publiczny jest stroną postępowania, jak i gdy uczestniczy w nim na prawach strony.

Cel nowej regulacji jest jasny – uproszczenie obrotu korespondencji między tymi podmiotami i zmniejszenie jego kosztów. Praktyczna realizacja napotyka jednak wiele trudności, m.in. z uwagi na krótki czas od uchwalenia nowelizacji do jej wejścia w życie.

Otwartą kwestią jest skutek braku doręczenia na elektroniczną skrzynkę podawczą, a doręczenia korespondencji w sposób tradycyjny (papierowy). Orzecznictwo w przypadku art. 39[1] k.p.a. konsekwentnie wskazuje, że uchybienie to nie ma istotnego znaczenia; być może również w przypadku nowej regulacji taki pogląd będzie wyrażany.

Iwo Fisz

 

Nowelizacja k.p.a. – zrzeczenie się prawa do odwołania

Iwo Fisz        26 lipca 2017        Komentarze (0)

Nowelizacja k.p.a. przyniosła zmianę, na którą wiele osób czekało. Wprowadzono bowiem możliwość zrzeczenia się prawa do wniesienia odwołania od decyzji.

Zmiana ta ma znaczenie zwłaszcza dla inwestorów (zarówno podmiotów prywatnych, jak i np. jednostek samorządu terytorialnego), bo pozwala na przyspieszenie możliwości wykonania decyzji w sprawach, gdzie między stronami nie ma sporu.

Zgodnie z nową regulacją, w trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję.  Zrzeczenie się może nastąpić zatem jednie, gdy ten termin biegnie – nie można skuteczne zrzec się tego prawa „z góry”.

Zrzeczenie się prawa do wniesienia odwołania powoduje, że z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna, a także podlega wykonaniu.

Jak wynika z treści uzasadnienia projektu, oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania, jest nieodwołalne (co należy ocenić pozytywnie) i niewzruszalne (co budzi bardzo duże wątpliwości w kontekście wad oświadczenia woli). Kwestie te nie zostały jednak wyraźnie wyrażone w przepisach k.p.a.

Wprowadzenie tej instytucji należy ocenić pozytywnie. Praktyka stosowania tej instytucji nie będzie jednak tak oczywista w przypadku niejasnych oświadczeń stron czy też skomplikowanych rozstrzygnięć organów administracji (np. decyzji załatwiającej wiele spraw administracyjnej).

Iwo Fisz

fotografia: Kościół w Żółwinie, woj. lubuskie. Zdjęcie wykonała Anna Buchwald.

Przepisy nowelizujące k.p.a. od 1 czerwca 2017 r. wprowadziły nową instytucję, która ma na celu wyeliminowanie wydawania niepotrzebnych decyzji negatywnych. W uproszczeniu, przed wydaniem decyzji organ musi wskazać te przesłanki zależne od strony, które nie zostały  spełnione lub wykazane, co może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony.

Regulacja ta dotyczy tylko postępowań wszczętych na wniosek, czyli (w pewnym uproszczeniu) korzystnych dla strony – np. zmierzających do przyznania lub potwierdzenia uprawnień. W terminie wyznaczonym na wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, strona może przedłożyć dodatkowe dowody celem wykazania spełnienia tych przesłanek.

Praktycznym problemem stosowania nowego art. 79a k.p.a. będzie każdorazowe ustalenie które przesłanki wydania decyzji są zależne od strony. Niewątpliwie, taki charakter będzie miało wykazanie sytuacji osobistej i majątkowej strony, przykładowo w postępowaniu zmierzającym do przyznania stronie ulgi w wykonaniu obowiązku. Ocena tych przesłanek będzie musiała następować w każdej kategorii spraw wszczętych na wniosek – co nie zawsze będzie proste.

Iwo Fisz

Nowelizacja k.p.a. – doręczenie przez obwieszczenie

Iwo Fisz        19 maja 2017        Komentarze (0)

Nowelizacja k.p.a., która wejdzie w życie 1 czerwca, przewiduje ważne zmiany w przepisach o doręczeniach. Znacznie większe znaczenie ma mieć tryb doręczenia przez obwieszczenie. Jest on szeroko wykorzystywany w specustawach, w postępowaniu o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego czy w sprawach dotyczących decyzji środowiskowych.

Zaletą doręczania pism przez obwieszczenie są niższe koszty po stronie organu, wyłączenie ryzyka zagubienia listu czy pomyłki w jego ekspediowaniu. Często, doręczenie przez obwieszczenie pozwala na przyspieszenie postępowania, zwłaszcza, gdy ustalenie adresu strony jest kłopotliwe.

Nowa regulacja przewiduje, że doręczenie przez obwieszczenie będzie mogło być stosowane w każdym postępowaniu, jeżeli w postępowaniu bierze udział więcej niż dwadzieścia stron. Będzie to przykładowo spore ułatwienie w sprawach o ustalenie warunków zabudowy na terenach miejskich, gdzie często liczba stron przekracza 20. Przeprowadziłem już kilka szkoleń dotyczących zmian w k.p.a. dla urzędników i wiem, że zmiana tych przepisów wywołuje sporo wątpliwości.

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, zawiadomienie jest w takim przypadku skuteczne wobec stron, które zostały na piśmie uprzedzone o zamiarze zawiadamiania ich w określony sposób. Oznacza to, że organ będzie zawiadamiał o wszczęciu postępowania w sposób tradycyjny (pisemnie) i uprzedzał w nim o dokonywaniu dalszych doręczeń w sprawie przez obwieszczenie.

Nowa regulacja ma również ułatwić stronom zapoznanie się z zaskarżalnymi decyzjami i postanowieniami, doręczanymi przez obwieszczenie. Organ, który wydał rozstrzygnięcie niezwłocznie, nie później niż w terminie trzech dni od dnia otrzymania wniosku, będzie udostępniać stronie odpis decyzji lub postanowienia w sposób i formie określonych we wniosku, chyba że środki techniczne, którymi dysponuje organ, nie umożliwiają udostępnienia w taki sposób lub takiej formie. Jeżeli decyzja lub postanowienie nie mogą być udostępnione stronie w sposób lub formie określonych we wniosku, organ powiadamia o tym stronę i wskazuje, w jaki sposób lub jakiej formie odpis decyzji lub postanowienia może być niezwłocznie udostępniony.

Iwo Fisz