Dlaczego warunki zabudowy są za tanie?

Iwo Fisz        09 maja 2012        9 komentarzy

Jak pisałem tutaj, decyzja o warunkach zabudowy kosztuje 107 zł. Jest to opłata skarbowa; ustawa przewiduje zwolnienie, gdy planowana inwestycja to budownictwo mieszkaniowe.

Uważam, że ta opłata jest zbyt niska.

„Dlaczego?”, możesz pomyśleć. Przecież warunki zabudowy określają możliwości zagospodarowania terenu, są istotne dla możliwości wykorzystania działki i jej wartości. To wszystko prawda. Z punktu widzenia właściciela działki lub innego potencjalnego inwestora, warunki zabudowy powinny być tanie.

Ale spójrzmy na to z innej strony – od strony gminy. W jednej z podtoruńskich gmin policzono, jaki jest stosunek ilościowy decyzji o warunkach zabudowy do pozwoleń na budowę/zgłoszeń.

Jaki jest wynik?

10:1

To oznacza, że kilka procent planowanych inwestycji dochodzi o etapu pozwolenia na budowę czy zgłoszenia robót. Pozostałe decyzja pozostają niewykorzystane. A każde postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ to koszty dla gmin i podmiotów dokonujących uzgodnień.

Policzmy same opłaty pocztowe. Przeciętnie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy na obszarach podmiejskich jest 12-20 stron (przyjmijmy 15 stron postępowania), plus przeciętnie 2 uzgodnienia projektu decyzji.

Załóżmy minimalną ilość pism, którą wysyłamy w toku postępowania:

  1. zawiadomienie o wszczęciu postępowania
  2. pismo z projektem decyzji do uzgodnienia
  3. postanowienie o uzgodnieniu nr 1
  4. postanowienie o uzgodnieniu nr 2
  5. zawiadomienie o  możliwości wypowiedzenia się co do materiału dowodowego w sprawie
  6. decyzja WZ

6 x 15 x 5,65 zł za list polecony = 508,5 zł samych opłat pocztowych. A jeśli choć 1 strona złożyła odwołanie, to koszty powiększają się o pismo przewodnie, z którym przesyła się akta do SKO i decyzję organu II instancji – to kolejne 169,50 zł (zakładając, że decyzja została utrzymana w mocy, co przy pierwszym odwołaniu nie zdarza się tak często).

Do tego czas pracownika urzędu gminy, koszt wykonania analizy cech i funkcji zagospodarowania terenu przez architekta lub urbanistę itp.

Prowadzimy zatem dziesiątki czy setki postępowań które są – nieco przesadzając – po nic, skoro nie prowadzą do realizacji inwestycji. Niektóre wnioski o WZtki są składane tylko po to, żeby poprawić pozycję właściciela przy ewentualnych roszczeniach wobec gminy (sam do tego zachęcam). Jakby opłata za decyzję WZ była wyższa, to wniosków byłoby mniej, a statystyka wyglądałaby inaczej.

Iwo Fisz

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Paweł Judek | blog o prawie transportowym Maj 10, 2012 o 12:15

Świetna analiza. Nigdy nie patrzyłem na to w ten sposób, ale rzeczywiście WZ zbyt często służy zupełnie innym celom niż rzeczywista działalność inwestycyjna, a zwiększenie opłat mogłoby tu zdecydowanie pomóc. Nic tylko sformułować konkretne wnioski de lege ferenda i zainteresować lokalnego posła. Na pewne samorządowcy by się ucieszyli 🙂

Odpowiedz

Iwo Fisz Maj 10, 2012 o 12:26

Dziękuję za komentarz. O konfliktach sąsiedzkich, które powodują WZtki na inwestycje, które nigdy nie zostaną zrealizowane, już nie mówię:).

Uzupełniając to, co napisałem we wpisie – jest masa głosów na temat tego, że WZtki są złe, bo nie gwarantują porządku w planowaniu przestrzennym, zależą od uznania urzędników, wydawanie ich trwa bardzo długi itp. – zgoda WZtki nie są bez wad, ale spójrzmy na to przez pryzmat skali ich wydawania. Podstawową wadą wydawanych WZtek są błędy w analizach urbanistycznych. I czemu się dziwić, skoro bierze się architektów z przetargu na setki analiz, którzy robią to za najniższą cenę, często nawet nie będąc w terenie – i decyzja nadaje się do uchylenia, a analizę trzeba zrobić jeszcze raz. Może mniej postępowań to również lepsze analizy, które utrzymają się w SKO?

Inna kwestia jest taka, że gminy powinny egzekwować od architektów sporządzenie analiz zgodnie ze sztuką – rozumiem, że SKO można inaczej ocenić materiał dowodowy, ale jak można dopuszczać do tego, żeby analizy były nieustannie sporządzane niezgodnie z Polską Normą PN-B-01027 z dnia 11 lipca 2002 r., którą trzeba stosować?

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Czerwiec 4, 2012 o 11:29

Nie do końca rozumiem argumentację w oststnim akapicie w/w wpisu. Moim zdaniem roszczenie może być wysuwane ale tylko wtedy gdy się zrealizuje dana inwestycję. Nie rozumiem o co wnioskodawca decyzji skarży gminę?

Odpowiedz

Iwo Fisz Czerwiec 4, 2012 o 11:50

Chodzi o roszczenia z art. 36 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które powstają w sytuacji, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone oraz gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość.

Podnoszenie tych roszczeń nie jest zależne od tego, czy zrealizowało się inwestycję wskazaną w decyzji WZ. Jeśli właściciel uzyska decyzję WZ na realizację danej inwestycji, a potem wchodzi w życie miejscowy plan o ustaleniach odmiennych niż w WZ, to decyzja WZ wygasa (art. 65 ust. 1 pkt 2 ustawy). Właścicielowi łatwiej jest wykazać, że korzystanie z nieruchomości stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, jeśli dostał warunki zabudowy, np. miał decyzję WZ na budowę domu jednorodzinnego, a później wchodzi w życie plam miejscowy, który przewiduje zakaz zabudowy.

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Czerwiec 8, 2012 o 15:54

Moim zdaniem szkoda powinna być faktyczna i rzeczywista a nie hipotetyczna i wydumana. Przecież decyzje na dany teren mogą być rózne i może ich byc wiele (np. funkcja mieszkalna jednorodzinna, wielorodzinna, usługi, handel), a w planie miejscowym raczej występuje jedna funkcja. Proszę zwrócić uwagę na art. 63 ust. 2 i 4. Jeśli chodzi o odszkodowanie z art. 63 ust. 3 to jest to możliwe jedynie po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Więc nie widze możliwości otrzymania odszkodowania mając jedynie tylko wuzetkę.

Odpowiedz

Iwo Fisz Czerwiec 9, 2012 o 17:13

Oczywiście, roszczeń z art. 36 nie ma tak długo, jak nie wejdzie w życie plan (zmiana planu). Chodziło mi o to, że jeśli w życie ma wejść plan, to dobrze jest mieć WZtkę, bo łatwiej wykazać szkodę. Art. 63 ust. 4 (i art. 58 ust. 2 przy decyzji ULICP) dotyczy sytuacji, gdy skutki z art. 36 ust. 1 i 3 wywołuje wydanie decyzji WZ lub ULICP, a nie wejście w życie planu miejscowego.

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Luty 1, 2013 o 21:09

Wracaąc do kosztów, to warto, też wspomnieć, że administracja nie jest nastawiona na zysk. 107 zł opłaty skarbowej wnosi się za wniosek dla zabudowy innej niż mieszkalna. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 1, 2013 o 21:15

Oczywiście, opłaty skarbowe nie służą osiąganiu zysku w sensie ekonomicznym, ale niektóre bariery ekonomiczne są niezbędne – działalność organów administracyjnych generuje koszty, za które „ja płace, Pan płaci…” :).

Odpowiedz

Dodaj komentarz

{ 1 trackback }

Poprzedni wpis:

Następny wpis: