Granice obszaru analizowanego w decyzji o warunkach zabudowy

Iwo Fisz        17 czerwca 2013        56 komentarzy

Podstawą poprawnej analizy urbanistycznej, która jest kluczem do wydania prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy, jest właściwe określenie granic obszaru analizowanego. Obiekty budowlane i funkcje, które są uwzględniane w analizie, muszą się mieścić w obszarze analizowanym.

Co istotne, przepisy prawa określają minimalną granicę obszaru analizowanego – wyznacza się ją w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Nie ma jednak norm, które określałyby, jaka może być maksymalna odległość granicy obszaru analizowanego od granicy terenu objętego wnioskiem.Przy wyznaczaniu granicy maksymalnej, organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego, pod kątem wymogów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

W konsekwencji, nie można wyznaczać granicy obszaru analizowanego w ten sposób, że przecina ona istniejące obiekty budowlane. Niektóre organy stoją nawet na stanowisku, że niedopuszczalne jest przecinanie granicą obszaru analizowanego działek ewidencyjnych, ale pogląd ten raczej pozostaje w mniejszości.

Kwestionowanie określenia granic obszaru analizowanego w decyzji o warunkach zabudowy jest często powoływane w odwołaniu od niechcianej inwestycji. Jeśli chcesz zablokować budowę, to warto zastanowić się nad prawidłowością określenia granic obszaru analizy urbanistycznej, ponieważ w tym zakresie uchybienia organów zdarzają się dość często, a postępowanie – przy kolejnych uchyleniach decyzji – może trwać bardzo długo

Iwo Fisz

{ 56 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Robert Łuczyński Czerwiec 17, 2013 o 10:16

„W konsekwencji, nie można wyznaczać granicy obszaru analizowanego w ten sposób, że przecina ona istniejące obiekty budowlane.” – nie zgadzam się z powyższym zapisem.

Decyzja jest wydawana dla ściśle określonych działek ewidencyjnych. Ukazanie na mapie, stanowiącej załącznik do decyzji, terenu sąsiednich działek jest niezbędne do ukazania zabudowy tych działek, a co za tym idzie – zasadności wydania decyzji. „Granica obszaru analizowanego” nie stanowi jednakże granicy obowiązywania decyzji, gdyż tę – określają granice przedmiotowych działek ewidencyjnych.

Nie ma fizycznej możliwości, aby „granica obszaru analizowanego” nie przecinała żadnych obiektów budowlanych, ponieważ obiektem budowlanym jest nie tylko budynek, ale także droga. Nie ma możliwości, aby droga nie została przecięta.

Podkreślam także, że do wniosku o wydanie decyzji załącza się mapę nieaktualną – mapę do celów opiniodawczych, wydaną z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, która nie może służyć do celów projektowych.

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Czerwiec 17, 2013 o 11:17

Panie Robercie, jeśli przyjmiemy, że granice obszaru mogą przecinać budynki (to o nie de facto mi chodziło), to pojawia się problem z uwzględnieniem funkcji zabudowy w analizie. Jasne jest, że przy analizie nie można uwzględniać budynków, które są położone poza obszarem analizowanym. A co z takimi „przeciętymi” budynkami? Należy uwzględniać funkcje istniejące w zakresie, w jakim budynek mieści się w obszarze analizowanym?

Odpowiedz

Robert Łuczyński Czerwiec 17, 2013 o 13:12

Pańskie zdanie jest oczywiście racjonalne, ale czy ma ono potwierdzenie w obowiązujących przepisach prawa, lub w orzecznictwie sądowym?

Jeśli inwestor złoży wniosek o wydanie decyzji oraz załączy mapę spełniającą wymagania przepisu, a mimo to, znajdzie się na tej mapie budynek przecięty granicą obszaru analizowanego (np. z powodu ograniczenia wielkości arkusza dokumentu), to czy właściwy organ może odmówić wydania decyzji? W oparciu o jaki przepis organ to uzasadni?

A jeśli w obszarze analizowanym będzie kilka budynków. Kilka z nich będzie w pełni widocznych na mapie, zaś cześć będzie „przeciętych”. Jeśli do uwzględnienia funkcji zabudowy, wystarczą budynki, które są w pełni widoczne, to czy problem będzie nadal występował?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Czerwiec 17, 2013 o 13:58

Panie Robercie – służę orzecznictwem – wyrok WSA w Gliwicach z 21 lutego 2011 r., II SA/GL 1172/10 oraz wyrok WSA w Poznaniu z 22 sierpnia 2008 r., IV SA/Po 293/12.

Jeśli chodzi o sytuację, gdy mapa się kończy – nie widzę możliwości prawidłowego wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli obszar analizowany nie jest przedstawiony w całości na mapie. Tak samo uważam, że niedopuszczalne jest „kończenie” obszaru analizowanego, bo w tym miejscu mapa się kończy. Jeśli mapa jest niedobra, to trzeba zdobyć większą :).

Odpowiedz

Robert Łuczyński Czerwiec 17, 2013 o 14:34

Co do wielości mapy – trzeba zdobyć większą, ale tylko wtedy, kiedy kiedy jest to poparte wymaganiami mającymi uzasadnienie w obowiązującym prawie.

W zacytowanych przez Pana wyrokach nie znalazłem uzasadnienia Pańskiego zdania.

W wyroku II SA/Gl 1172/10 czytamy bowiem: „obszarze analizowanym, którego granice odpowiadają wymogom § 3 ust. 2 tego rozporządzenia” – analiza została przeprowadzona bez wskazania uchybień dotyczących mapy.

Podobnie z wyroku IV SA/Po 293/12 wynika, że również analiza została przeprowadzona: „Obok części pisemnej analizy w aktach sprawy znajduje się mapa, na której zaznaczono granice terenu objętego wnioskiem i obszar analizowany, podpisana przez osobę upoważnioną do wydania decyzji. Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż organ I instancji sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełniającą warunki określone w rozporządzeniu. Organ przeprowadził taką analizę na obszarze wyznaczonym na mapie zasadniczej zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia – tj. wyznaczonym w odległości równej trzykrotności szerokości frontu tej działki, czyli 114m od granic terenu objętego wnioskiem. W związku z tym,obszar analizowany objął działki położone przy ul. M. nr […],[…] (oraz działkę nr […], na której znajduje się budynek nie oddany do użytkowania), ul. H,M, nr […] i […] a także liczne działki niezabudowane.”

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Czerwiec 17, 2013 o 14:47

Panie Robercie, oto cytaty:
II SA/Gl 1172/10 – „Zdaniem składu orzekającego wyznaczając granicę maksymalną organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego. Za sprzeczne z tą zasadą należy uznać wykreślenie granic obszaru analizowanego w taki sposób, że obejmuje on jedynie część działki – przecina działkę – pozostawiając część zabudowaną poza wyznaczoną granicą ( w niniejszej sprawie np. działka nr [g]).”

IV SA/Po 293/12 – „O ile zatem można zaakceptować wykreślenie granic obszaru analizowanego w taki sposób, że obejmuje on jedynie część działek, to nie można zaakceptować wyznaczenia granic obszaru analizowanego w taki sposób jak w niniejszej sprawie, tj., że „przecina” on budynek znajdujący się na działce […] , oraz „przecina” działkę nr […], pozostawiając część zabudowaną poza wyznaczoną granicą”.

Odpowiedz

Robert Łuczyński Czerwiec 17, 2013 o 15:58

Dziękuję za naukę i gratuluję – zarówno posiadanej wiedzy, jak również umiejętności i wytrwałości w prowadzeniu ciekawego bloga. Udzielone odpowiedzi skłoniły mnie do zgłoszenia bloga w Plebiscycie Polskiego Prawnika http://www.polskiprawnik.pl/contest/plebiscyt-polskiego-prawnika-wybieramy-najpopularn/

Odpowiedz

Iwo Fisz Czerwiec 22, 2013 o 11:59

Panie Robercie, dziękuję za słowa uznania :).

Odpowiedz

w-island Lipiec 15, 2013 o 15:41

Art. 53a ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne mówi, iż „do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie pojęcie „kataster” rozumie się tę ewidencję”.
Czy w związku z tym można analizę przeprowadzić na mapie ewidencyjnej w skali 1:1000??

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 15, 2013 o 15:56

Analizę sporządza się na mapie w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 (art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w związku z art. 64 u.p.z.p.).

Odpowiedz

w-island Lipiec 16, 2013 o 07:05

Wiadomo, ale co sądzi Pan o mapie ewidencyjnej w skali 1:1000 w świetle wskazanego przepisu ustawy prawo geodezyjne?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Lipiec 16, 2013 o 07:51

Przyznam, że nie rozumiem pytania – analizę należy przeprowadzić na mapie o podanej skali, a do czasu utworzenia katastru jego rolę pełni ewidencja gruntów i budynków. W-island, możesz jakoś inaczej sformułować pytanie?

Odpowiedz

w-island Lipiec 16, 2013 o 08:11

Już wyjaśniam!
Kilka razy spotkałem się z orzeczeniami SKO, które uchyliło decyzję, ze względu na sporządzenie analizy na mapie ewidencyjnej.
Stąd też moje pytanie -czy Pana zdaniem (niezależnie od decyzji SKO) mapa ewidencyjna w skali 1:1000 jest prawidłowa do sporządzenia analizy? Czy dysponuje Pan orzecznictwami WSA wskazującymi na możliwość dokonania analizy na mapie ewidencyjnej?

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 17, 2013 o 07:41

Przyznam, że się nie spotkałem się z zakwestionowaniem dopuszczalności sporządzenia załącznika graficznego na mapie ewidencyjnej.

Podaję kilka orzeczeń sądów administracyjnych, gdzie sądy również tego nie zakwestionowały (a WSA rozpoznaje sprawę niezależnie od zarzutów skargi): II SA/Gl 917/12 – wyrok WSA w Gliwicach, IV SA/Wa 1306/11 – wyrok WSA w Warszawie, II SA/Bk 188/12 – wyrok WSA w Białymstoku.

Proszę też zwrócić uwagę na rozważania zawarte w wyroku WSA w Poznaniu w sprawie IV SAB/Po 5/13. Sprawa dotyczy bezczynności, ale WSA odniósł się do kwestii wykorzystania map ewidencyjnych.

Odpowiedz

Maciej Lipiec 14, 2015 o 09:09

Witam ponownie.
Oczywiście ma Pan rację i ja też zdaję sobie sprawę, że każde nawet minimalne uchybienie jest zawsze podstawą do uchylenia decyzji, a żadna gmina tego nie chce, więc stara się być przezorna.
Jednak tutaj mamy w obszarze analizowanym co najmniej kilkanaście budynków zgodnych z żądaniem wnioskodawcy, a te kilka metrów w terenie to obszar leśny, więc wątpię, aby ktoś z tego powodu odwoływał się od decyzji lub ją skarżył do SKO – choć nigdy nic nie wiadomo…
Głupia sprawa, ale zapewne nie do wygrania przez tego człowieka z gminą – musi dostarczyć nową mapę i tyle – chyba nie ma co się tutaj spierać z urzędnikami i ich „drażnić”?
Pozdrawiam Pana i dziękuję za podzielenie się swoją opinią;
Maciej Gamalczyk

Odpowiedz

emaju Listopad 8, 2013 o 09:23

Właśnie występuję o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na moją działkę w celu rozbudowy zakładu produkcyjnego (tartak). W urzędzie powiedziano mi, że ze względu na dużą szerokość mojej działki (275m) muszę dostarczyć większą mapę. Skłaniam się do zamówienia tej mapy ale mam wątpliwości. Po co taka wielka mapa. Czy nie wystarczy z kołnierzem 50m?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Listopad 8, 2013 o 10:24

emaju – Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przy szerokim froncie działki mapa obrazująca teren w odległości 50 m jest niewystarczająca.

Odpowiedz

emaju Listopad 8, 2013 o 11:02

Dziękuję za odpowiedź. Mapa będzie ogromna. Obejmie sporą część miasta. Jaki to może mieć wpływ na moją budowę?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Listopad 8, 2013 o 14:39

emaju – obszerny obszar analizowany jest z punktu widzenia inwestora korzystny, bo łatwo uzasadnić dobre sąsiedztwo, ale równocześnie może powodować, że więcej podmiotów będzie będzie stroną postępowania, co zwiększa ryzyko ewentualnego odwołania czy też błędu organu prowadzącego do wznowienia postępowania.

Odpowiedz

Dariusz Pobrucki Styczeń 21, 2015 o 12:43

Witam. Przypadkowo trafiłem na te dyskusję z przed roku, ale wypowiem się. Jestem architektem przygotowującym projekty decyzji WZ. Analizę przygotowuje się na mapie wyt-wys, a jeśli takiej nie ma w zasobie, na mapie katastralnej (czyli ewidencyjnej). Zakres analizy to min. 3-krotna szerokość frontu działki, ale wnioskodawca ma obowiązek dostarczyć jedynie mapę obejmującą działkę z terenem oddziaływania inwestycji (czyli nie 3-krotna szerokość) mapę do analizy organ powinien sobie sam zorganizować. Swoją drogą przy dużej działce rolnej gdzie front działki ma 200m, zakres analizy obejmuje pół gminy – miałem takie przypadki. Co do przecinania zakresem analizy działek czy też budynków. Przyjmuję po prostu zasadę, że jeżeli granica analizy przecina działkę z zabudową, to uwzględniam ją w analizie.

Odpowiedz

Paweł Grudzień 21, 2013 o 14:54

Panie Iwo, a czy można mówić o kontynuacji funkcji(o której mowa w art. 61 ustawy o planowaniu..) w przypadku gdy inwestor występuje w decyzji o WZ o budowę domu jednorodzinnego gdy w obszarze analizowanym występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Grudzień 23, 2013 o 08:01

Co do zasady nie. Zabudowa zagrodowa zawsze musi wiązać się z produkcją rolną. Można się natomiast zastanowić, czy zabudowa zagrodowa nie może powstawać etapami tj. czy budynki związane z tą funkcją muszą powstawać równocześnie z zabudową mieszkalną.

Odpowiedz

Pawel Grudzień 23, 2013 o 18:42

W komentarzu Niewiadomskiego wyczytalem iz o kontynuacji funkcjí mozna mowic gdyb miedzy funkcja istniejaca a funkcja planowana nie zachodzi razaca sprzecźnośc. A przeciez zabudowa zagrodowa zawiera oprocz funkcji zwiazanej z produkcja rolna takze funkcje mieszkaniowa -dom jednorodzionny. A wiec powstanie domu jednorodzinnego w okolicy gdzie istnieje zabudowa zagrodowa nie jest razaco sprzeczne ze stanem istniejacym, w pewnym zakresie stanowi kontynuacje stanu zastanego
Taki sobie poglad opracowalem(:

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Grudzień 23, 2013 o 20:50

Znam ten pogląd :). W praktyce organy podchodzą do kwestii zabudowy zagrodowej dość restrykcyjnie, ponieważ inwestorzy często starają się „ukryć” zabudowę mieszkaniową pod zabudową zagrodową. Nie można jednak odmówić temu poglądowi słuszności. Trudno byłoby zaakceptować sytuację, gdy na osiedlu domów jednorodzinnych nie można byłoby postawić sklepu osiedlowego. Problemem zawsze jest określenie granicy „niesprzeczności” funkcji. Sklep osiedlowy – tak, gabinet dentystyczny pewnie też, ale np. zakład wulkanizacyjny czy zakład pogrzebowy mogą już budzić wątpliwości.

Odpowiedz

bbb Czerwiec 15, 2014 o 18:29

Zabudowa mieszkalna jednorodzinna w otoczeniu zabudowy zagrodowej zawsze będzie stac w sprzeczności do pierwotnej funkcji podobnie jak odwrotnie, ponieważ produkcja rolnicza nie jest korzystna (zapachy, pyły, silosy, traktory itp.) dla miłośników – mieszczuchów , którym życie na wsi kojarzy się z życiem sielskim i anielskim a nie z gnojówką. Mam mnóstwo takich przypadków z praktyki:)

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Czerwiec 15, 2014 o 22:34

bbb – zgadzam się z zupełności 🙂

Odpowiedz

Michał Kwiecień 30, 2014 o 22:00

A co w przypadku gdy działka jest wąska i długa ma 20 minut od drogi a ciągnie sie na 70 w ten sposób nawet cała działka nie jest brana pod uwagę czy mogę wtedy długość przyjąć za szerokość ??

Odpowiedz

Iwo Fisz Maj 1, 2014 o 07:50

Uwzględnia się szerokość frontu działki, to jest od strony, gdzie jest główny wjazd na działkę. Nie można „zamienić” parametrów działki. Przy analizie trzeba uwzględnić cały obszar objęty wnioskiem i wyznaczony w oparciu o przepisy rozporządzenia obszar analizowany.

Odpowiedz

Marta Maj 21, 2014 o 11:05

Witam
A jesli Urząd wyznacza obszar analizowany w obszarze gęstej zabudowy jednorodzinnej i wiele działek (czasem budynków) jest przeciętych wyznaczoną linią to czy działki te (i znajdujące się na nich budynki) powinny wejść wszystkie do obszaru analizowanego czy raczej pozostać poza nim.
A może ważny jest % który pozostaje w/poza obszarem?
Co na to orzecznictwo?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Maj 21, 2014 o 15:54

Granica obszaru analizowanego nie powinna przecinać budynków (niektórzy nawet twierdzą, że nie powinna przecinać działek ewidencyjnych) – obszar analizowany należy poszerzyć, aby granica obszaru obejmowała je w całości.

Odpowiedz

Laura Lipiec 2, 2014 o 23:50

Chciałam się odnieść do Pana akapitu: „Kwestionowanie określenia granic obszaru analizowanego w decyzji o warunkach zabudowy jest często powoływane w odwołaniu od niechcianej inwestycji. Jeśli chcesz zablokować budowę, to warto zastanowić się nad prawidłowością określenia granic obszaru analizy urbanistycznej, ponieważ w tym zakresie uchybienia organów zdarzają się dość często, a postępowanie — przy kolejnych uchyleniach decyzji — może trwać bardzo długo…”

Właśnie jestem w sytuacji gdy sąsiad kwestionuje poszerzenie granic analizy powołując się na bezzasadne poszerzenie obszaru analizy.
Czy jako inwestor mam realne szanse, aby postępowanie, odwołania nie trwały bardzo długo? Proszę o komentarz jak się chronić przed „sąsiadami”, którzy dla „sportu” piszą odwołania ukazując urzędnikom i analizie urbanistycznej uchybienia i zarzucając obrazę aktualne panującym przepisom?
Pomocy

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 3, 2014 o 07:52

Jeśli chodzi o bezczynność organu lub przewlekłe prowadzenie postępowania, to zaradzić temu może zażalenie z art. 37 k.p.a.

Jeśli natomiast chodzi o uchybienia formalne, których dopuszcza się autor projektu decyzji/organ pierwszej instancji, to w sytuacji, gdy SKO uchyla decyzję w całości i przekazuje sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, w swojej decyzji zawiera wytyczne co do dalszego postępowania. Może Pani dokonać oceny prawidłowości wydanej decyzji i przeprowadzonego postępowania, a następnie na etapie postępowania przed SKO wskazać na wszystkie uchybienia, aby w decyzji odwoławczej wskazano, jak należy postąpić poprawnie. W ten sposób, organ pierwszej instancji będzie miał wskazanie jak ustrzec się tych samych błędów.

Odpowiedz

Laura Lipiec 3, 2014 o 13:13

Według mnie działania urzędu były prawidłowe, analiza przeprowadzona rzetelnie, a poszerzenie obszaru rozsądnie uargumentowane. Decyzja o WZ dla mnie jest poprawna. Taką jednak decyzję kwestionuje sąsiad bo ma do tego pełne prawo. Jak rozumiem nawet poprawnie wykonana analiza zgodnie ze sztuką może być bardzo długo odwoływana: najpierw SKO, później WSA na koniec NSA i jestem w stanie sobie wybrazić, że każdy kożystny wyrok może być kwestionowany. Czy mam rację?

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 3, 2014 o 13:37

Decyzja organu odwoławczego jest wykonalna, więc na jej podstawie (o ile organ odwoławczy ani sąd administracyjny nie wstrzyma jej wykonania na skutek złożenia skargi), jeśli utrzyma ona w mocy decyzję wydaną w I instancji, można dalej prowadzić proces inwestycyjny.

Odpowiedz

mariusz olszewski Lipiec 8, 2014 o 22:09

Chciałbym pociągnąć temat wyznaczania obszaru analizowanego. W orzecznictwie przeważa stanowisko, że granicę obszaru wyznacza się w odległości od granicy działki. Wiele sądów przyjmuje tę metodę a priori i trochę bezrefleksyjnie. Tymczasem jest wyrok II SA/Kr 1306/11, w którym sąd dokonał analizy zapisu rozporządzenia (jedyny znany mi przypadek) i doszedł do innego wniosku:
===
Zgodnie ze słownikiem języka polskiego przyimek „wokół” określa, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś znajdującego się w środku. Jest to również przyimek określający centralne miejsce, w którym są dokonywane charakteryzowane działania. Z kolei „odległość” to przestrzeń oddzielająca od siebie dwa miejsca lub punkty. Z powyższego wynika więc, że stosownie do treści § 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, by działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego (średnica) wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów.
===
Różnica jest diametralna (nomen omen), bo wskazuje, że trzykrotność frontu działki ma być „średnicą” a nie „promieniem”.
Moim zdaniem taka interpretacja jest właściwa, gdyż pozwala uniknąć niepotrzebnie rozbuchanych map w przypadku działek o długim froncie.
Dodatkowo, obszar analizowany zawsze można powiększyć (w uzasadnionych przypadkach) ale nigdy nie wolno pomniejszyć minimalnego.
Wydaje się bardziej racjonalnym przyjmowanie mniejszej wersji wyjściowej i ewentualne powiększanie obszaru jeśli zabudowa jest mocno rozproszona.
Ciekaw jestem Pańskiego zdania na ten temat.

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 9, 2014 o 08:30

Nie spotkałem się dotychczas z takim poglądem. Wydaje mi się on dość trudny do zastosowania w praktyce. Kształty działek bywają nieregularne, więc obszar analizowany może mieć „średnice” o bardzo różnej długości. Problemem też byłby działki o wąstkim froncie, ale bardzo długie – „najdłuższa średnica” mogłaby być znacznie krótsza niż 3-krotność frontu. Może to prowadzić do konieczności każdorazowego poszerzania granic obszaru analizowanego w sposób, który może nosić znamiona dowolności.

Odpowiedz

mariusz olszewski Lipiec 9, 2014 o 18:42

Ja tu nie widzę zagrożeń. Wyznacza się obszar minimalny (wyjściowy) a następnie dołącza się do niego te działki, które zostały przecięte „minimalną” granicą – w tym kształt działki wnioskowanej jeśli wykracza poza obszar minimalny.
Nie bałbym się posądzania o dowolność w przypadku tak logicznego i zgodnego z orzecznictwem postępowania (budynki/działki nie mogą być przecięte, obszar nie musi być figurą regularną). Poza tym, skoro sam prawodawca „zaszył” w ustawie możliwość uzasadnionej uznaniowości (z naciskiem na „uzasadnionej”) to należy się z nią liczyć. Gdyby sprawa była prosta, ustalonoby ścisłe zależności-wzory a wykonanie analizy powierzono urzędnikowi. Jednak ustawodawca chce aby tę analizę wykonywał uprawniony architekt i dopuszcza, w rozporządzeniu, odstępstwa od zasad w nim opisanych.
Żeby było jasne – osobiście jestem wielkim przeciwnikiem uznaniowości w administracji, ale w takim przypadku nie widzę zagrożenia. Wątpię aby ktoś mógł uznać za dowolność dołączenie do obszaru minimalnego części działki (działek) przeciętych przez jego granice.
Skoro obszaru analizowanego nie wolno pomniejszyć a w jego granicach znalazła się część jakiejś działki to nie można tego faktu zignorować albo wyłączyć tę działkę, gdyż byłoby to niedopuszczalnym pomniejszeniem obszaru. Zatem, aby móc przeanalizować parametry tej działki (wsp. zabudowy, wysokość) należy ją włączyć do obszaru.
Jest to dla mnie i, z tego co Pan wspomniał, dla wielu sądów oczywiste.
Można powiedzieć, że jest to poszerzenie niejako automatyczne, niezbędne. Nie utożsamiałbym takiego działania z faktycznym poszerzeniem obszaru analizowanego wynikającym z ważnych przesłanek urbanistycznych.

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 10, 2014 o 08:24

Panie Mariuszu! Podobają mi się Pana założenia, ale obawiam się, że praktyka sporządzania projektów decyzji nie jest tak pozytywna, jak Pan przedstawia. Błędy polegające na wyznaczeniu obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż minimalna się zdarzają, a uzasadnienie poszerzenia granic obszaru analizowanego jest podawane nieczęsto. Tak samo, poszerzanie granic obszaru w ten sposób, aby nie przecinały one istniejących obiektów nie jest powszechnie praktykowane (a szkoda, bo z tym wymogiem zgadzam się w 100 %). Być może winne są stawki, jakie są oferowane za sporządzanie projektów decyzji?

Odpowiedz

Iwo Fisz Styczeń 21, 2015 o 13:05

@ Dariusz Pobrucki – zgadzam się, że stosowanie tych zasad na obszarach wiejskich prowadzić może do dziwnych/śmiesznych efektów.Rozproszenie zabudowy sprawia, że realizacja inwestycji jest niemożliwa albo obszar analizowany jest ogromny i zachowanie ładu przestrzennego staje się fikcją.

Odpowiedz

Maciej Luty 7, 2015 o 17:02

Panie Mecenasie,
Chciałbym zapytać o Pana zdanie nt. następującej kwestii związanej z „obszarem analizowanym” – jest działka na której jest planowany budynek użytkowy, jest składany wniosek wzizt. działka ma szerokość 20m. sąsiadują z nią po obu stronach działki o takiej samej porównywalnej szerokości, zabudowane domami mieszkalnymi. dodam że wszystkie sąsiadujące bezpośrednio działki z przedmiotową działką, są mieszkaniowe. dopiero druga z kolei działka, jest działką z budynkiem o funkcji usługowej. czy wg Pana, działka usługowa, niesąsiadująca bezpośrednio z działką przedmiotową, jest w jej „obszarze analizowanym”?

pozdrawiam,
MG

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 7, 2015 o 17:19

Granice obszaru analizowanego nie mogą być w odległości mniejszej niż 60 m (trzykrotność frontu działki), zatem jeśli sąsiednia działka ma szerokość ok. 20 m, to kolejna (z zabudową usługową) jest w obszarze analizowanym. Sąsiednimi działkami nie muszą być działki bezpośrednio sąsiadujące (styczne) z terenem, dla którego ustalane są warunki zabudowy.

Odpowiedz

Maciej Luty 8, 2015 o 10:10

dziękuje. ale czy odległość liczy się od środka przedmiotowej działki czy od jej końca/granicy i czy „obszar analizowany” jest promieniem czy średnica od punktu pomiaru?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Luty 8, 2015 o 11:35

Odległość liczy się od granic terenu, dla którego ustala się warunki zabudowy – 3 x front działki (nie mniej niż 50 m) to minimalny „promień” obszaru analizowanego.

Odpowiedz

Katarzyna Marzec 5, 2017 o 23:28

Panie Iwo, nadal mam problem ze zrozumieniem od jakiego punktu liczy sie odległość obszaru analizowanego. Raz mowa jest o działce a raz o „terenie”… Jeśli mam długą działkę, której front jest w części północnej a ja chcę budować w części południowej, to co będzie stanowiło granicę od której ustala się obszar analizowany: północna granica mojej działki czy wirtualna granica gdzieś w południowej jej części na której chcę postawić budynek…?

Odpowiedz

Mariusz Kwiecień 29, 2015 o 09:07

Panie Mecenasie. Jestem architektem i jako pełnomocnik inwestorów często spotykam się z wymuszeniem dostarczenia do Urzędu wydajęcego WZ większej mapy z uwagi na niemożność wyznaczenia obszaru analizowanego. Ostatnio mam jednak taki przypadek. Cała działka posiada powierchnię ~2,5 ha i czerokość frontu ~260m. W imieniu inwestora wystąpiliśmy o wydanie WZ jedynie na małej części działki o szer. ~30m. Czy Urząd powinien wyznaczyć 3-krotność obszaru analiz. biorąc pod uwagę szer. działki gruntu (2,5ha) czy części działki objetej wnioskiem (~1000m2)? Wspomnę, że Urząd żąda ode mnie mapy o zasięgu 3x260m dookoła działki gruntu o pow. 2,5ha. Czy to nie nonsens?. Będę wdzięczny za pomoc.

Odpowiedz

Maciej Lipiec 13, 2015 o 11:03

Witam Pana
Mam pytanie odnośnie powyższego tematu;
Ja sam jestem urbanistą wykonującym projekty DWZ w kilku gminach;
Ale spotkałem się w innej gminie z nieco absurdalną interpretacją tych przepisów;
Chodzi o to że inwestor dostarczył ogromną mapę z trzykrotną szerokością frontu działki wyznaczoną w 3 strony, natomiast w ostatnim kierunków do trzykrotności frontu brakuje dosłownie kilku centymetrów mapy, ale tylko z tego powodu, iż kończy się zabudowa i zaczyna się zwarty i duży obszar leśny, po co więc go analizować i na siłę trzymać się tego wymiaru, skoro nic on nie wnosi i nie ma na nim co analizować?
Gmina mapy nie przyjęła i wezwała do uzupełnienia wniosku o szerszą o 3 cm mapę!
Co Pan o tym sądzi?
Ja w swojej praktyce takich rzeczy się nie czepiam…
Z poważaniem
Maciej Gamalczyk

Odpowiedz

Iwo Fisz Lipiec 13, 2015 o 15:00

Witam! Ja zgodziłbym się raczej ze stanowiskiem gminy – wymogi minimalne co do odległości granic obszaru analizowanego muszą być bezwzględnie zachowane. Zbyt wąskie wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest częstą przyczyną uchylenia decyzji przez organy odwoławcze.

Odpowiedz

Maciej Październik 28, 2016 o 10:24

Witam, mam taki przypadek: działka budowlana o wielkości kilku hektarów z których 1/3 została wskazana jako teren inwestycji do wniosku o ustalenie WZ. Urząd do wyznaczenia obszaru analizowanego uwzględnił szerokość frontu działki dostępny z drogi publicznej, ale tylko do szerokości wskazanej przez inwestora w ramach terenu (zakresu) inwestycji. Front działki ma 120m szerokości, wydzielenie w ramach terenu inwestycji na drogę dojazdową do dalszej cześci 8m szerokości – więc urząd wyznaczył minimalny obszar wokół terenu inwestycji na 50m (a nie 360m). Te 50m nie starcza do wiarygodnego określenia cech kubaturowych a więc dbałości o ład urbanistyczny. Wg. mnie obszar analizowany dotyczy całej działki wskazanej we wniosku, a nie wyznaczonego terenu inwestycji – czy mam rację?

Odpowiedz

Robert Październik 28, 2016 o 13:11

Witam,
w warunkach zabudowy poinformowano mnie, że żeby wnioskować o analizę większą niż trzykrotność szerokości frontu działki trzeba użyć „mocnych argumentów”. Chciałbym zwiększyć obszar analizy ponieważ potrzebuje większy % zabudowy. Obecenie podano mi że może to być 18%. Dla działek na tej samej ulicy oddalonych od mojej o ok 300 m wydano decyzję na 20%. Ja potrzebuję 21%. Moja działka ma front 32. Rozumiem że wg przepisów nie powinno być podstaw do odrzucenia poszerzenia analizowanego obszaru. % zabudowy. Jakich argumentów użyć w rozmowie z urzędnikami?

Odpowiedz

Monika Luty 14, 2017 o 15:50

Dzień dobry. Mam taki problem, posiadam działkę o powierzchni 12o arów i chciałam ją podzielić na 7 działek i drogę dojazdową,, każda działka po 1200m . W Urzędzie dali mi warunki 9% zabudowy na każdej działce, czy jest to możliwe, bo według mnie zakres analizy urbanistycznej jest bardzo mały. Pragnę nadmienić iż z jednej strony działki mam dwóch sąsiadów , i kolejni są w odległości około 600 metrów po przeciwnej stronie jest to bardzo gęsto zabudowana ulica. Nie znam się zupełnie na tym i bardzo proszę o informację zwrotną bo nie wiem jak sprawę rozwiązać czy zgadzać się na takie warunki . Jeśli jest tka potrzeba to prześlę mapkę . Pozdrawiam

Odpowiedz

Maciej Luty 15, 2017 o 08:11

Witam
Rzeczywiście – ok. 100 m2 na każdej działki to niewiele… pytanie, czy w tym również utwardzenie terenu – to już w ogóle b. mało.
Musiałbym zobaczyć mapę z sąsiednią zabudową, zależy jakie działki wzięto do analizy – jeśli zwartą zabudowę, powinno wyjść więcej, jeśli duże działki, np. siedliskowe – to wtedy może tak być…
Ale to musiałbym zerknąć na teren
Jeśli mogę pomóc proszę o podesłanie najlepiej mapy z analizą lub samej mapy.

Odpowiedz

Monika Luty 18, 2017 o 23:32

Witam. Chciałabym przesłać tą mapkę ale na jaki adres??

Odpowiedz

Maciej Luty 20, 2017 o 09:12

myślałem, że jest tam adres…
biuro.magprojekt@gmail.com
proszę bardzo

Odpowiedz

Monika Luty 23, 2017 o 13:43

Witam. Panie Macieju czy oglądał pan tą mapkę?? Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 24, 2017 o 07:50

Pani Moniko, odpowiedziałem na Pani email o analogicznej treści.

Odpowiedz

paweł Kwiecień 11, 2017 o 14:34

witam mam dzialke 1.2 ha szerokość frontu od ulicy asfaltowej 35 metrów a długość ok 320 metrów. Przy ulicy asfaltowej są domy i jest zabudowa mieszkalna. Nie ma problemu dla wydania z przodu warunków zabudowy. Chciałbym zrobić drogę i pobudować 12 budynków jednorodzinnych. Na warunki na przód działki mogę bezproblemowo liczyć, działki sąsiednie od ulicy są zabudowane domami. Ostatnie domy są na wysokości 30 metrów długości mojej działki. Czy mam szanse na otrzymanie warunków zabudowy na te 12 domów w sytuacji gdy z tyłu działki aż do jej końca są same pola i nie ma zabudowy mieszkalnej jedynie z przodu. Gdyby na front działki patrzyłbym z tyłu działki to nie ma szans na warunki nie ma tam żadnej zabudowy. Zgodnie z przepisem front to front więc chyba spełniam warunki,

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: