Warunki zabudowy dla części działki

Iwo Fisz        18 lutego 2013        14 komentarzy

Czasem inwestor chciałby otrzymać warunki zabudowy nie dla całej nieruchomości, a jedynie dla jej części. Część ta pokrywa się czasem z granicami działek ewidencyjnych, a czasem nie.

Powody mogą być różne – np. chęć omnięcia przepisu art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który stanowi o tym, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha – wymaga uzyskania zgody ministra. Nie wchodząc w szczegóły rozważań nad tym przepisem – przyjmuje się, że obszar ten odpowiada powierzchni obszaru terenu objętego wnioskiem o warunki zabudowy.

Powstaje pytanie – czy decyzja o warunkach zabudowy może być wydana dla części nieruchomości, zwłaszcza dla takiej, która nie stanowi działki ewidencyjnej?

Taką sprawą zajmował się WSA w Krakowie – jeden z sądów administracyjnych, których orzeczenia czytam najchętniej. W wyroku z 12 maja 2011 r. sformułowano takie stanowisko:

Nie można również podzielić zarzutów dotyczących niedopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla „części działki”. Art. 61 ust. 1 pkt 2, 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się pojęciem „teren”, a nie pojęciem „działka”. Również art. 52 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy (mający odpowiednie zastosowanie do postępowania o ustalenie warunków zabudowy na mocy art. 64 ust. 1) wymaga, by wniosek inicjujący postępowanie zawierał „określenie granic terenu objętego wnioskiem”, a nie określenie działek objętych wnioskiem. Wbrew zarzutom skarżącego z żadnego przepisu nie wynika, że teren inwestycji, dla którego ustala się warunki zabudowy może obejmować wyłącznie „całe” działki ewidencyjne.

Trudno coś temu wnioskowaniu zarzucić. Trzeba jednak zwrócić uwagę na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które w przepisie § 3 ust. 2 mówi o „działce objętej wnioskiem”, a nie o terenie objętym wnioskiem. Sprawa nie jest zatem tak oczywista, jak wydawałoby się na pierwszy rzut oka.

Iwo Fisz

{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Anna Czerwiec 28, 2013 o 23:48

Wykladnia przedstawiona w przywolanym przez Pana orzeczeniu wydaje sie najbardziej racjonalna. Dzisiaj dostalam postanowienie starosty odmawiajace uzgodnienia WZ z tego wzgledu iz na fragmencie dzialki na ktorej zamierzam postawic dom istnieja rowniez grunty III klasy . Zamierzona inwestycja miala stac na gruncie IV klasy jednak zdaniem organu ktory oparl sie na wyroku II OSk 1826/06 ustalenie warunkow zabudowy odnosi sie do dzialki jako calosci dla tego wobec zmiany art 7 ustawy o ochronie gruntow rolnych i lesnych potrzebna jest zgoda ministra w trakcie uchwalania mpzp…

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Lipiec 1, 2013 o 10:19

Pani Anno! W mojej ocenie należałoby oceniać tylko obszar objęty wnioskiem tj. część działki. Zazwyczaj warunki zabudowy ustala się dla działki lub kilku działek, stąd być może pewien automatyzm przyjmowania, że tak musi być zawsze.

Jako wnioskodawca, może Pani złożyć zażalenie na to postanowienie o odmowie uzgodnienia – proszę pamiętać o tym, że negatywne postanowienie w przedmiocie uzgodnienia wiąże organ orzekający o warunkach zabudowy.

Odpowiedz

Anna Lipiec 1, 2013 o 14:08

Bardzo dziękuję Panu za odpowiedź, tak złożę zażalenie. Uważam że w tym przypadku odmowa starosty nie znajduje podstawy prawnej ani w jakikolwiek sposób nie służy ochronie gruntów rolnych. Planowa inwestycja miałby się znaleźć we fragmencie działki znajdującym się kilkaset metrów o gruntów III klasy i w żaden sposób nie będzie na nie oddziałowywać.

Odpowiedz

Bożena Lipiec 20, 2013 o 21:11

Witam. w/g mnie art 7 nie dotyczy uzgodnień gruntów rolnych klas III , ale uzyskania zgody Ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i to tylko w planie. Reasumując , w tym temacie zmienił się jedynie zapis odnośnie powierzchni. Żaden nowy paragraf nie mówi że gruntów klas III nie można uzgadniać . Uważam że wyrażanie zgody na zmianę przeznaczenia a uzgadnianie to dwie różne instytucje. Proszę o komentarz. Bożena

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Lipiec 22, 2013 o 07:15

Pani Bożeno, uzgodnień dokonuje się względem projektu decyzji o warunkach zabudowy. Art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga, aby teren objęty wnioskiem nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, art; 61 ust. 1 pkt 5 ustawy wymaga zgodności z przepisami odrębnymi. Takimi odrębnymi przepisami są m.in. przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – problemem dla inwestora jest to, że w tej ustawie wymaga się przeznaczenia gruntów w planie miejscowym, po uzyskaniu decyzji ministra. Jeśli grunt wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, to zgodę taką można wyrazić jedynie przy opracowywaniu planu miejscowego, a nie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Odpowiedz

Ania Wrzesień 3, 2013 o 23:41

Szanowny Panie Iwo
czy nowe brzmienie art 7 ustawy powoduje jakiekolwiek ograniczenia w realizowaniu na gruntach rolnych III klasy budowy zagrodowej?

Odpowiedz

Iwo Fisz Wrzesień 4, 2013 o 07:43

Pani Aniu – zasadniczo wydawałoby się,że nie. Przeznaczeniem na cele nierolnicze i nieleśne jest bowiem „ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych oraz innego niż leśny sposobu użytkowania gruntów leśnych”, zaś zabudowa zagrodowa zawsze musi wykazywać funkcjonalny związek z produkcją rolną (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 10 maja 2011 r., sygn. akt II SA/Ol 158/110). Trudno sobie wyobrazić, aby ta nowelizacja miała na celu zablokowanie możliwości rozbudowywania gospodarstw rolnych na gruntach klas I-III. Nie ma jednak jeszcze ukształtowanej praktyki organów administracji, a miejmy nadzieję, że przygotowywana przez PSL nowelizacja przywróci obszar inwestycji niepodlegający ochronie.

Odpowiedz

Ania Wrzesień 3, 2013 o 23:48

Mam jeszcze jedno pytanko, a mianowicie czy prawidlowa jest praktyka organu,ktory wzywa do przedstawienia map dla celow informacyjnych do dla WZ, skoro takie mapy ma juz u siebie w archiwach gdyz zostaly tam po uprawomocnieniu sie poprzednego postepowania ws WZ dotyczacego mojej dzialki?
Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwo Fisz Wrzesień 4, 2013 o 07:44

Załączenie mapy jest wymogiem formalnym wniosku i trzeba ją załączyć.

Odpowiedz

Ania Wrzesień 4, 2013 o 13:08

Dziękuje Panu za udzielone odpowiedzi. Ciekawe jest to co napisał Pan odnośnie nowelizacji PSL, najpierw wprowadzono przepis (nowelizacja art. 7) który wprowadza możliwość zabudowy na gruntach od I do III klasy tylko w przypadku wprowadzania MPZP, a teraz jak rozumiem ten niedoskonały przepis zostanie ponownie znowelizowany…śmieszne.
aczkolwiek jeżeli nowelizacja autorstwa PSL przejdzie to będzie to dobry krok ponieważ w obecnym stanie prawnym istnieje problem postawienie domu na działce na której znajduje się nawet niewielki fragment gruntów III klasy

Odpowiedz

Paweł Maj 4, 2014 o 20:34

Witam
W związku z powyższym powstało chyba nowe orzecznictwo WSA w szczecinie z dnia 21.11.2013, syg. II SA/Sz 902/13,
teraz mam pytanie do Pana gdyż mam podobny problem i czy można to zawrzeć do uzasadnienia wniosku odwoławczego?

Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwo Fisz Maj 5, 2014 o 07:29

Tak, w tym orzeczeniu zaprezentowano taki sam pogląd co do możliwości wydania WZ dla części działki – jeśli to dla Pana korzystne, to można to wykorzystać w odwołaniu.

Odpowiedz

Jarek Kwiecień 17, 2015 o 14:38

Witam serdecznie. Proszę o pomoc. W 2010 roku otrzymałem decyzje o warunkach zabudowy na działkę o pow. 0.30ha. Miały tam stanąc dwa domy jednorodzinne oczywiście po podziale działki na mniejsze. Tak też sie stało. Działka została podzielona na dwie mniejsze i trzecia to droga dojazdowa (…aż 8 m szerokości !). Opłaciłem opłatę adiacencką w gminie. Teraz okazuje sie, że musze wystąpić ponownie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale uwagauz teraz urzędnicy mi mówią że dostane odmowę z uwagi na zmiane przepisów. Grunty są klasy IIIb. Co mam zrobic dalej? Poniosłem ogromne koszty związane z podziałem tej działki, opłatami. Czy gdybym chciał postawić np jeden dom jednorodzinny to poprzednia decyzja będzie dalej obowiązywała? Prosze o pomoc.

Odpowiedz

marcin Wrzesień 10, 2017 o 16:26

Dzień dobry, chcę złożyć wniosek o warunki zabudowy na część działki. Z działki rolnej o wymiarach około 50 x 900 m chciałbym wydzielić działkę budowlaną około 25 x 80 m. W związku z tym mam pytanie jaki obszar powinna obejmować mapa dołączona do wniosku – całą niemal 5-hektarowa działkę rolną, czy tylko fragment, na którym planuję wydzielić działkę budowlaną? I jaką przyjąć szerokość frontu działki w celu określenia obszaru oddziaływania – 25 czy 50 m? Będę bardzo wdzięczny za odpowiedź. Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: