Wasze pytania

Iwo Fisz        25 września 2012        31 komentarzy

Utworzyłem nową kategorię – Wasze pytania (można ją przeglądać z menu po prawej stronie). Będę w niej umieszczał kwestie, które poruszacie w mailach do mnie. Dzięki temu będziesz mógł zapoznać się z praktycznymi problemami, które pojawiają się w związku z zagospodarowaniem przestrzennym. Zapraszam!

Iwo Fisz

{ 31 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Małgorzata Styczeń 8, 2013 o 15:01

Witam w Nowym Roku i przy okazji skłądam najlepsze życzenia. Przypadkiem natrafiłam na Pana Bloga, który stanowi swego rodzaju pomoc i możliwość przeanalizowania różnych wariantów i problemów związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. Pracuję w urzędzie konserwatora zabytków i muszę stwierdzić, że tak dużego zamieszania i ciągłych zmian w zakresie uzgodnień dot. planów i studiów, decyzji o war. zab., nie pamiętam odkąd pracuję. Zwracam się do Pana z zapytanim, który wg mnie jest istotny a dotyczy obowiązującej linii zabudowy dla projektowanych budynków na etapie uzgadniania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Niektóre gminy powołują się na wyrok NSA z dnia 08.07.2008 sygn akt. OSK 789/07 oraz NSA w W-wie wyrok z dnia 09.09.2010 r. sygn.akt II OSK 1311/09, gdzie „wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego (…) nie oznacza konieczności lokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wytyczenie linii zabudowy powoduje jedynie wytyczenie na nieruchomości inwestora obszaru znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, na którym może odbywać się zabudowa, bez wejścia w kolizję z przepisami ustawy o drogach publicznych i warunkami określającymi położenia obiektów budowlanych od granic drogi publicznej.” Jak w przypadku takich orzeczeń egzekwować przy uzgadnianiu dec. o war. zab. historyczna linię zabudowy wyznaczoną przez istniejącą zabudowę w danej wsi lub mieście, które podlegają ochronie konserwatorskiej. Może jest jakaś możliwość formuowania zapisu dla utrzymania i kontynuwania historycznej linii zabudowy. Będę bardzo wzdzięczna na pomocne porady i wyjaśnienia fachowe w tej tematyce. Z pozrowieniami – Małgorzata

Odpowiedz

Iwo Fisz Styczeń 8, 2013 o 20:44

Pani Magłorzato! Rzeczywiście, przytoczona przez Panią linia orzecznicza dotycząca obowiązującej linii zabudowy jest dominująca. Nie oznacza to jednak, że konserwator nie ma wpływu na kształt decyzji o warunkach zabudowy. Co prawda, z punktu widzenia konserwatora zabytków, zdecydowanie dogodniejszym instrumentem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to jednak konieczność uzgodnienia projektu decyzji z konserwatorem zabytków powoduje, że w decyzij można skutecznie uwzględnić postanowienia dotyczące ustaleń ochronnych (art. 7 pkt 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

O tym, że odmowa uzgodnienia projektu decyzji przez konserwatora zabytków może być skutecznym instrumentem wpływu na treść decyzji o warunkach zabudowy świadczy wyrok NSA z 8 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1795/10, oraz poprzedzający go wyrok WSA w Warszawie z 28 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 34/10.

Skoro pracuje Pani w urzędzie konserwatora zabytków, to ja również mam do Pani pytanie – czy Pani konserwator zabytków dokonuje warunkowych uzgodnień projektów decyzji o warunkach zabudowy? Jestem zdecydowanie przeciwny warunkowym uzgodnieniom, ale interesuje mnie praktyka, z którą Pani się zetknęła.

Odpowiedz

Małgorzata Styczeń 9, 2013 o 10:08

Dziękuję za szybką odpowiedź. Nie omieszkam szybko zapoznać się z podanymi wyrokami. W związku z Pana zapytaniem – tak uzgadniamy projekty decyzji o war. zab. z warunkami, przy czym określone warunki konserwatorskie nie mogą być sprzeczne z warunkami określonymi w projekcie decyzji (wykluczać się na wznajem) bądź uniemożliwiać projektowaną inwestycją. Jeśli mogę zapytać dlaczego jest Pan przeciwny, to chętnie wysłucham Pana argumentacji. Chociaż, muszę wskazać, że warunki konserwatorskie są uwaględniane w zapisach decyzji o war. zab. Jednakże, muszę się Panu przyznać, że brak ujednoliconych standardów w postępowaniach administracyjnych urzędów konserwatorskich prowadzi do bałaganu i dezorientacji ludzi, a to wskutek braku konkretnych wytycznych odgównych z Ministerstwa Kultury. Niestety jakość i poziom obsługi prawnej w urzędach konserwatorskich jest bardzo różna, wielość sposobów interpretacji, częste zmiany przepisów, bez stosowania wykładni prawnej i wykonawczej przez organy nadozrujące, powodują że my pracownicy tak naprawdę jesteśmy zdani sami na siebie i swój zdroworozsądkowy sposób rozstrzygania spraw. Pozdrawiam i mam nadzieję, że w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, pytań, będę mogła skorzystać z Pana wiedzy i doświadczenia zawodowego.

Odpowiedz

Iwo Fisz Styczeń 10, 2013 o 07:51

Pani Małgorzato! Problem uzgodnień warunkowych jest tak powszechny, że pozwoliłem sobie przygotować cały wpis na ten temat:

http://www.warunki-zabudowy.com.pl/2013/01/10/uzgodnienie-warunkowe-dlaczego-nie-powinno-miec-miejsca/

Zapraszam do lektury!

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Luty 1, 2013 o 21:39

Włączam się do dyskusji. Jestem za uzgodnieniami warunkowymi i w tym miejscu (w związku z wpisami kol. Małgorzaty konserwatorki) wykażę tego zasadność. Wyobraźmy sobie hipotetyczną sytuację, że warunki zabudowy dotycza terenu zabytkowego na terenie którym wszystkie ulice są brukowane np. kostką bazaltową lub granitową. Konserwarorowi pasują zapisy dot gabarytów obiektu budowalnego ale jednocześnie chce zachować ten charakter bazaltowych lub granitowych kostek na posesji inwestora, by nie dopuścić do podjazdów i chodników z asfaltu czy polbruku.
Wyobrażam sobie w tym przypadku pozytywne uzgodnienie konsrwatora pod warunkiem dopisania np. pkt 6.8. decyzji o treści „Wszelkie podjazdy, chodniki i utwardzenia na terenie działki należy wykonać z kostki bazaltowej lub granitowej”.
Przykład trochę wydumany i przerysowany ale specjalnie na potrzeby dydaktyczne. W następnym poście zapodam jakiś inny bardziej realny z praktyki.

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 2, 2013 o 08:46

Panie Grzegorzu, moja odpowiedź pod kolejnym postem pasuje również do tego komentarza :).

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Luty 1, 2013 o 21:50

Wracając jeszcze do poprzedniego wpisu (w tym też to będzie miało znacznie) urbanista/architekt mógł nie wiedzieć o konieczności jednolitej kreacji podjazdów i chodników z kostki. Postanowienie odmowne z tego wzgledu, że tego zapisu nie było (inne organy też mogły chcieć coś dopisać – więc winny w myśł l porwadzącego bloga dać postanowienie o odmowie uzgodnienia proj. dec.) doprowadza do poprawy projektu decyzji i ponownym wysłaniu do uzgodnień.
Inny przykład uzgodnień warunkowych głównie dot spraw środowiskowych. Organ uzgadniający wnosi o dopisanie
– ścieki bytowe odprowadzić do szczelnego zbiornika zamkniętego typu szambo,
– należy zachować odległość budynki od cieku widnego 10 m,
– zakzaz lokalizowania obiektu poniżej rzędnej 62 m n.p.m. ze względu na występowanie wod powodziowych o czestotlowości q=0,5%,
itp.
Może i prawnie są niepoprawne lub niwłaśiwe, ale za pewnego rodzaju „zwyczajem” lub „praktyką” dzięki której postępowanie administracyjne jest szybsze i mniej skomplikowane. A przypominam o art. 35 KPA.

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 2, 2013 o 08:45

Uzgodnienia warunkowe uważam za wadliwie z konstrukcyjnego punktu widzenia – podziału kompetencji organów. I tu dochodzimy do sedna sprawy – w ogóle jestem przeciwny uzgodnieniom projektu decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie, to architekt lub urbanista ma przygotować projekt decyzji i liczyć na to, że organy uzgadniające go zaakceptują. W mojej ocenie, lepiej byłoby, gdyby organ I instancji występował o opinię do organów wyspecjalizowanych (zatem formę niewiążącą), a potem istniałby mechanizm kontroli zgodności decyzji z przepisami odrębnymi.

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Maj 7, 2013 o 18:53

Warto wspomnieć, że czytając pierwotną treść art. 53 ust. 4 ustawy o pizp można odnieść wrażenie, że uzgodnieniu nie podleda „projekt decyzji”, a inwestycja. Więc z formalnego punktu widzenia organ mógłby wysłać do zaopiniowania wniosek inwestora, pozbierać opinie, spiorządzić projekt decyzji, zawiadomić o zebranym materiale i wydac decyzję. Pewnym ułatwieniem jest opiniowanie projektu dokumentu co zostało potem zapisane w ust. 5c.

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Maj 7, 2013 o 19:41

Jeśli czytać przepisy tak dosłownie, to uzgodnieniu podlega decyzja (art. 53 ust.5a i 5c u.p.z.p.), co oczywiście jest nie do zastosowania w praktyce.

Mówiąc szczerze, jestem za tym, żeby pierwszym etapem współdziałania organów była niewiążąca opinia, wydawana na podstawie wniosku inwestora. Niestety, obecne przepisy nie pozwalają na takie prowadzenie postępowania. Teraz organ uzgadniajacy jest „kontrolerem” osoby, która sporządza projekt decyzji, a chyba nie tak być powinno.

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Maj 7, 2013 o 18:57

Polecam jeszcze fragment Części drugiej Rozdziału szóstego pt.: Ustalanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (podrozdział 10.3.1. Przedmiot uzgodnień) autorstwa Marka Szewczyka, str. 235 [w:] Leoński Z., Szewczyk M. Kruś M., 2012, Prawo zagospodarowania przestrzeni wydawnictwa Wolters Kluwer Polska Sp. z o. o. w którym stwierdza, że w dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych dominował pogląd, zgodnie z którym przedmiotem zarówno opiniowania, jak i uzgadniania miały być projekty decyzji. Powyższy pogląd niewątpliwie współbrzmiał z tezą rozpowszechnioną za sprawą Zygmunta Niewiadomskiego o tym, że instytucja uzgadniania miała się wpisywać w ogół rozwiązań prawnych, których celem jest objęcie organów jednostek samorządu terytorialnego nadzorem ze strony państwa. Zostało to jednak przełamane w dobrym kierunku za sprawą wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdański z 10 lipca 2008 roku, sygnatura akt II SA/Gd 256/08, LEX nr 519047, w którym sąd orzekł – co warte odnotowania – że: „Przepisy art. 60 i 53 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie formułują obowiązku przesłania organom do uzgodnienia projektu decyzji ani nie wskazują momentu, w jakim organ winien zwrócić się do organu współdziałającego o dokonanie takiego uzgodnienia. (…) Organy uzgadniające w zakresie swych kompetencji winny wskazywać uwagi do zamierzonej inwestycji, podlegające uwzględnieniu przez organ ustalający warunki zabudowy (…)”. Powyższe orzeczenie stanowi przełom w dotychczasowej linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Jest ono jednak niewątpliwie słuszne. Należy mieć nadzieję, że wyznaczy ono nową, trafną linię orzeczniczą, potwierdzającą niewątpliwą okoliczność, że skoro decyzje o warunkach zabudowy (…) wyrażają – mocą rozstrzygnięć z nich płynących – przyzwolenie na określone zachowanie w zakresie ewentualnego dokonania zmiany w zagospodarowaniu określonego terenu, to rolą organów uzgadniających jest nie tyle kontrolowanie organów przygotowujących projekt decyzji w tej sprawie, co raczej zajęcie merytorycznego stanowiska w zasadniczej kwestii, czy na daną zmianę zagospodarowania terenu można się zgodzić.

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Maj 7, 2013 o 19:44

Generalnie opieram taki pomysł, ale jako postulat dla ustawodawcy – nie wydaje mi się on do obronienia na gruncie obecnych przepisów. Problemy z uzgadnianiem projektów decyzji niewątpliwie wskazują, że ta konstrukcja wymaga poprawek.

Odpowiedz

Bożena Lipiec 20, 2013 o 19:09

Witam. Interesuje mnie problem uzgadniania z zakresu ochrony gruntów rolnych klas III w związku ze zmianą art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych. Czy artykuł ten dotyczy tylko planu czy też na jego podstawie dokonuje się powyżej wspomnianych uzgodnień.Bożena

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Lipiec 22, 2013 o 07:08

Pani Bożeno, przeznaczenie gruntów wskazanych w art. 7 ustawy na cele nierolne (nieleśne) może nastąpić na podstawie postanowień planu miejscowego, a nie decyzji o warunkach zabudowy.

Odpowiedz

Grzegorz Dziwota Luty 24, 2014 o 21:47

Ze względu na uchylenie decyzji odmownej (ze względu, że pomiędzy terenem objętym wnioskiem, a drogą publiczną jest las) przy ponownym rozpatrywaniu sprawy wysłałem wniosek inwestora do zaopiniowania do RDLP (wcześniej umorzył postępowanie uzgodnieniowe – bo decyzja była odmowna). I co? Organ odmówił uzgodnienia ze względu, że uzgodnieniu podlega projekt decyzji a nie inwestycja.

Odpowiedz

Łukasz Marzec 5, 2015 o 23:01

Gmina wydała decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego dotyczącą budowy sieci energetycznej m.in. przez działkę X. Inwestor wystąpił do właściciela działki X o wyrażenie zgody na założenie sieci.
Co będzie korzystniejsze dla właściciela działki?:
– wyrażenie zgody i dochodzenie odszkodowania od gminy (z tytułu wydania decyzji lokalizacyjnej),
– wyrażenie zgody pod warunkiem ustanowienia służebności przesyłu przez działkę X przy czym koszt samego ustanowienia służebności miałby pokryć inwestor?
Czy jak właściciel wyrazi zgodę na budowę sieci to czy może jeszcze starać się o ustanowienie służebności ? czy też taka zgoda załatwia sprawę i właściciel zostaje z niczym?

Odpowiedz

Iwo Fisz Marzec 6, 2015 o 08:52

Trudno mi powiedzie co jest korzystniejsze – zależy to przede wszystkim od zakresu obciążenia nieruchomości oraz wypłaconego z tego tytułu wynagrodzenia. Jeśli chodzi o urządzenia przesyłowe, to znakomitym źródłem wiedzy jest blog Piotra Zamrocha – Przesył Energii (link po prawej stronie).

Odpowiedz

Krystyna Luty 1, 2016 o 16:43

Witam Pana ,szukam informacji i nie mogę znaleźć .Jestem stałą czytelniczką bloga Pana Piotra .
Mam problem z biegłym rzeczoznawcą .
Chciałabym dowiedzieć się czy jest taka możliwość żeby obowiązywały dwa plany zagospodarowania równocześnie ?
Rada Narodowa m Łodzi uchwala plan zagospodarowania od 1972 r do 1984 r. a 1977 r uchwala plan na lata 1977-1990 .W uchwale nie ma mowy o nowym planie . Biegła wykorzystuje plan starszy (mniej korzystny) operat robi na maj 1981 r . Trochę brak logiki ,jak mogą w obrocie prawnym istnieć dwa różne plany ? Liczę na podpowiedź i Pozdrawiam

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 3, 2016 o 07:43

Pani Krystyno, to ciekawa sytuacja – zapraszam do kontaktu bezpośrednio ze mną przez email.

Odpowiedz

Sabina Luty 4, 2016 o 19:54

Mam gospodarstwo rolne 1,3 h z istniejącym już domem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (stodoła, budynek inwentarski itp.) W podatku rolnym teren zabudowany oznaczony jest jako B-R użytki rolne zabudowane. Być może to fachowo nazywa się to zabudową zagrodową. W każdym razie chcę dobudować do tego istniejącego już domu pokój o pow.zabudowy 40 m2. w 2013r. wystąpiłam o warunki zabudowy gdzie we wnoisku do waruków wpisałam „rozbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego”. Warunki takie dostałam. Ale jest w nich napisane (w analizie terenu) coś takiego: teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Powyższe wynika z faktu iż działka objęta wnioskiem stanowi grunty BRVI, SVI, RIV, RV”. Martwią mnie te cele nierolne, ponieważ dotąd płacę podatek rolny, a wszystkie zabudowania są na użytkach rolnych oznaczonych w ewidencji jako B-RVI. Jeżeli teren zostanie wyłączony z produkcji rolnej to mogę stracić status rolnika i będę mieć duży problem gdyż za budynki gospodarcze będę mieć kilka tysięcy rocznie do zapłacenia. W urzędzie gminy, twierdzą, że jedynie owe 40 m2 nowej zabudowy zyska status B i przestanie być użytkiem rolnym, ale nie są tego pewni… Czy wystąpiłam zatem źle o warunki zabudowy i gdy rozpocznę rozbudowę grunty B-R utracą status użytków rolnych? Słyszałam, że właśnie wz potrafią odrolnić grunty, ale w przypadku gdy prowadzę gospodarstwo rolne jest to dla mnie absolutnie niekorzystne. Proszę o poradę.

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 10, 2016 o 09:11

Pani Sabino, to bardzo szczegółowe pytania, które wymagają analizy dokumentów – zapraszam do kontaktu bezpośrednio ze mną.

Odpowiedz

Grzegorz Luty 14, 2016 o 15:05

Witam. Panie Iwo do 16 grudnia 2002 r. obowiązywało rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawierało ono definicję, zabudowy jednorodzinnej – rozumie się przez to budynek mieszkalny
jednorodzinny lub zespół takich budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym, a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków. Plan miejscowy dla mojej działki uchwalony został w roku 2000, teren przeznaczono na zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną. Czy wobec tego mam możliwość postawienia na swojej działce zespołu takich budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym ?

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 15, 2016 o 23:46

Panie Grzegorzu, pojęcia mogą być zdefiniowane w m.p.z.p., a w przypadku braku takich definicji stosuje się definicje ustawowe – trzeba sprawdzić jak jest w Pana przypadku.

Odpowiedz

Hubert Luty 16, 2016 o 10:15

Witam,
Panie Iwo proszę o informację czy wg Pana będzie szansa żeby wprowadzić przepisy przejściowe do ustawy o rewitalizacji z dnia 18 listopada 2015. Jak wiadomo ustawa ta blokuje gminy które są w trakcie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego co wiąże się z oczekiwaniem przez ludzi np. na budowę domu.
Chciałem się tylko trochę pożalić że w mojej Gminie Czernichów (woj.Śląskie) plan nie był zmieniany od 2002r.! to jest chyba ewenement na skale województwa, tym bardziej że nasz wójt nazywa tereny gminne „małą Szwajcarią” – co jest śmieszne skoro nie było z jego strony chęci na zmiany wcześniej. Dotychczas jest ponad 500 wniosków w gminie i ludzie czekają na zmianę planu (która jest już w końcowym etapie) jak na cud. Posiadam działkę 70%rolną i 30% budowlaną – nie mam możliwości wybudowania się w takiej sytuacji – złożyłem wniosek w 2007 roku czyli już 9 lat oczekiwania, a co przede mną? dziękuję i pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 22, 2016 o 09:30

Panie Hubercie, znam zdecydowanie starsze plany, które nie były zmieniane. A jakie jest stanowisko władzy gminy wobec tylu wniosków o zmianę MPZP?

Odpowiedz

Hubert Luty 23, 2016 o 12:58

Witam,
Zdanie p.Wójta jest takie, że nigdzie w ustawie nie jest określone co ile gmina powinna zmieniać MPZP. Takie jest wytłumaczenie – a szkoda, tym bardziej, że gmina rzeczywiście posiada atrakcyjne ukształtowanie terenu (góry-las-woda) no ale niestety inicjatywy wcześniej nie było, dopiero bo zrobieniu tzw.”awantury” w trakcie sesji rady gminy udało się w końcu przekonać radnych do podjęcia uchwały o zmianę MPZP. Niestety w trakcie zmian (a są już na końcowym etapie) weszła ustawa o rewitalizacji i jak narazie wszystko stoi w miejscu, ponieważ potrzebne są przepisy przejściowe – stąd pytanie czy wg Pana jest szansa, żeby owa ustawa została znowelizowana?
dziękuję i pozdrawiam

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 26, 2016 o 09:58

Nie mam informacji o planach nowelizacji w tym zakresie.

Odpowiedz

Piotr Czerwiec 2, 2016 o 16:53

Witam,

czy może Pan opisać jak przekształcić działkę rolną w budowlaną? albo ewentualnie gdzie szukać procedury obowiązującej przy odrolnianiu działki?

Odpowiedz

Iwo Fisz Czerwiec 6, 2016 o 12:20

To zbyt skomplikowana kwestia na komentarz na blogu – zależy od wielu czynników.

Odpowiedz

Janek Styczeń 16, 2017 o 13:38

Witam

mam dość duże problemy z uzyskaniem Warunków Zabudowy (WZ). Właściciel sąsiedniej działki nie żyje od x lat (w dokumentach w geodezji nawet nie ma peselu). Został skierowany wniosek do Wydziału Udostępniania Informacji, jednak z takimi danymi (imię i nazwisko) nie ma szans na pomyślne rozpatrzenie sprawy. Teraz urząd będzie wysyłał wniosek do sądu o ustalenie kuratora nad działką. Czy sąd obowiązują jakieś terminy na rozpatrzenia takiego wniosku? Ile mniej więcej to schodzi?

Odpowiedz

Arkadiusz Wrzesień 20, 2017 o 10:55

Dzień dobry,
chciałbym wybudować dom na mojej ziemi. Jestem emerytwanym rolnikiem, a ziemia jest wydzierżawiona.
Czy jeżeli rozwiążę umowę dzierżawy dla częsci zemi, na której chcę wybudwać dom, będę mógł to zrobic bez przekształacnia tego terenu w działkę budowlaną?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: