Zabudowa tylko obok sąsiada

Iwo Fisz        11 października 2017        7 komentarzy

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad ustawą upraszczającą proces inwestycyjno-budowlany. Zmiany mają być obszerne, ale dziś zajmę się tylko tymi, które dotyczą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie wydawania warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma być możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną – zabudowana będzie musiała być działka styczna do terenu inwestycji, a nie położona w sąsiedztwie co bardzo mocno ograniczy możliwość zabudowy;

1a) funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej jest zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej – zamiast harmonizacji funkcji prowadzona jest zasada prymatu funkcji dominującej, co będzie utrudniało uzupełnienie zabudowy istniejącej,

1b) w minimum trzy boki działki budowlanej, w tym front tej działki można wpisać okrąg o średnicy 16 metrów – wprowadzenie parametru wielkości, który utrudni zagospodarowania działek o nieregularnych kształtach

2) działka budowlana ma dostęp do istniejącej drogi publicznej,

3) działka budowlana ma dostęp do istniejącego uzbrojenia terenu, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej jest niedopuszczalne w przypadku:

a) budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi położonych w obrębie aglomeracji ściekowej objętej krajowym programem oczyszczania ścieków komunalnych, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne,

b) budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej, a w przypadku budynków usługowych – o powierzchni całkowitej przekraczającej 1.000 m2 – położonych na obszarach innych niż określone w lit. a,

4) działka budowlana nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, a inwestycja będąca przedmiotem wniosku jest zgodna z przeznaczeniem, dla którego uzyskano zgodęzawężenie zastosowania zgód wyrażonych przy sporządzaniu „starych” planów do przeznaczenia dla którego wydano zgodę,

4a) wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczy w całości lub w części terenu, co do którego została wydana:

a) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2017 r. poz. 1405 i 1566), dotycząca inwestycji celu publicznego lub innych decyzji lokalizacyjnych i wydawana przed uzyskaniem decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1 pkt 1, 4, 4b–5 i 8–21 tej ustawy, w okresie przed upływem terminów, o których mowa w art. 72 ust. 3, 4 albo 4b tej ustawy, lub

b) decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lub 

c) inna decyzja lokalizacyjna

– chyba, że z warunków realizacji inwestycji określonych w tych decyzjach wynika, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy w zakresie niesprzecznym – te decyzje mają mieć priorytet i będą mogły blokować wydanie warunków zabudowy – a ich uzyskanie nie wymaga posiadania tytułu prawnego do nieruchomości

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym – w zakresie spełnienia obowiązku dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu – z przepisami wykonawczymi wydanymi na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlaneprzepisy techniczno-budowlane mają być stosowane na etapie warunków zabudowy, co jest przełamaniem obowiązującego od lat standardu.

Decyzja o warunkach zabudowy ma być ważna przez 2 lata. Ograniczenie to ma dotyczyć również wcześniej wydanych decyzji, które mają wygasnąć po 2 latach od wejścia ustawy w życie.

Poza tym, ustawa ma ograniczać możliwość zakresu inwestycji, wprowadzać liczne wymogi co do przedłożenia innych decyzji i informacji o inwestycji. Regulacja dotycząca warunków zabudowy stanie się niezwykle obszerna i kazuistyczna, a zakres niezbędnej analizy urbanistycznej zostanie poszerzony.

Wprowadzone zmiany w tym zakresie nie ułatwią, a mocno utrudnią proces inwestycyjno-budowlany, zwłaszcza dla developerów. Ograniczenie możliwości uzyskania warunków zabudowy do działek styczny z zabudowanymi może prowadzić do tego, że setki tysięcy działek w skali kraju mogą zostać pozbawione szansy na zabudowę. Zmiana taka dotknie bardzo wielu właścicieli nieruchomości, którzy kupowali je z przeznaczeniem pod inwestycję.

Można sobie zadać wiele pytań o nową regulację, z których ograniczę się do trzech:

  1. Czy potrzebne jest tak silne ograniczenie możliwości zabudowy?
  2. Czy jest sens wprowadzać tak znaczne zmiany, gdy trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym?
  3. Czy w związku z tym wzrosną stawki dla osób wykonujących projekty decyzji (które już teraz są często na niskim poziomie)?

Iwo Fisz

{ 7 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

mieczysław Październik 11, 2017 o 11:20

Witam. Kiedy mniej więcej może wejść w życie ta ustawa . Posiadam działkę w mieście 1.5 ha na działce prad,woda , kanalizacja podciśnieniowa po drugiej stronie szosy ( ok. 25 m od mojej działki ) działka przy szosie , za szosą znajduje się działka zabudowana w odległości ok. 30 m . Nie otrzymałem WZ z powodu braku zgody DDKi A , powodem odmowy był niedostateczny zjazd na działkę . Zjazd skrzyżowanie zostało przebudowane , wystąpiłem o ponowne rozpatrzenie sprawy przez DDKiA w Szczecinie. Na 100 procent dostane decyzje pozytywną do 1 miesiąca i bez przeszkód dostane WZ na hala magazynowa 2000 m plus parking 20 samochodów. Teraz pytanie czy zdążę to załatwić przed wejściem nowych przepisów. Działka moja to 140 m przylega do drogi krajowej nr. 10 , graniczy płotem z ogródkami działkowymi ok. 110 m, graniczy z terenem linii kolejowej 120 m , graniczy z droga gminną polną na odcinku ok. 110 m . Po nowych przepisach nie będę miał po sąsiedzku zabudowanej działki. Co w takiej sytuacji najlepiej zrobić ?

Odpowiedz

Agata Październik 11, 2017 o 12:57

Witam, mam do Pana dwa pytania.
Kiedy mniej więcej może wejść w życie ta ustawa i jaka jest wgl szansa, że wejdzie? Jest to realne?

Odpowiedz

Kacper Listopad 12, 2017 o 08:32

czy te przepisy będą również dotyczyły działek, dla których istnieje plan zagospodarowania przestrzennego i przewiduje zabudowę np. jednorodzinną? bo to wszystko brzmi tak niedorzecznie, że trudno to sobie wyobrazić.

Odpowiedz

Geodeta Styczeń 8, 2018 o 17:02

Co najmniej dziwna ta ustawa…

Odpowiedz

mieczysław Styczeń 8, 2018 o 17:37

Jaki Pis taka ustawa

Odpowiedz

Kacper Styczeń 9, 2018 o 07:36

Jaki rząd taka ustawa. PiS jest pisem i inny nie będzie 😉

Odpowiedz

Kancelaria-kpd Luty 16, 2018 o 11:50

Na moje potrzebne jest takie ograniczenie możliwości zabudowy ale trochę przesadzają z resztą.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: