Dnia 6 grudnia 2018 r. Sejm przyjął ustawę o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Wprowadza ona ważne zmiany w przepisach dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Nie jest to finalna wersja przepisów, bo teraz nimi zajmie się Senat.

Wśród najważniejszych zmian, można wymienić:

  1. w prowadzenie 30-dniowego terminu na wydanie zaświadczenia o przekształceniu – w przypadku, gdy wniosek właściciela lokalu jest uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu

  2. uregulowanie, że organem wyższego stopnia w sprawach dotyczących gruntów stanowiących przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa jest wojewoda

  3. ważna regulacja dla przedsiębiorców, głównie z uwagi na przepisy o pomocy de minimis – właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art.3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. poz. 646,1479, 1629, 1633 i 2212), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres od 99 lat do 33 lat (przy stawkach opłat rocznych 1%-3%) lub nawet przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego –jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3%

  4. za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania określonego w przepisach zaświadczenia

Niewątpliwie, zmiany te częściowo są odpowiedzią na krytykę istniejącej regulacji. Są one jednak daleko niewystarczające (zwłaszcza nie precyzują kwestii tego jakie nieruchomości podlegają przekształceniu).

Nowelizacja niestety utrzymuje formę zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, mimo że wyjaśnienie kwestii przekształcenia będzie częstokroć wymagało postępowania dowodowego i właściwa byłaby forma decyzji administracyjnej.

Nowy, 30-dniowy termin na wydanie zaświadczenia jest w mojej ocenie w niektórych przypadkach bardzo mało realny (np. w sytuacji, gdy współużytkownikiem nieruchomości był cudzoziemiec, a nabycie wymaga zezwolenia ministra).

Cieszy mnie natomiast zmiana w kwestii pomocy de minimis, bo dotychczasowe przepisu mogły skutkować (jak się wydaje, niezamierzoną) bardzo trudną sytuacją finansową dla niektórych beneficjentów przekształceń.

Użytkowanie wieczyste: co ze sprawami w toku?

Iwo Fisz        09 października 2018        4 komentarze

Dnia 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak już pisałem, przekształcenie to ma nastąpić z mocy prawa1 stycznia 2019 r. lub później.

Ustawa ta ma istotne znaczenie dla postępowań w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, toczących się na podstawie wcześniejszych przepisów. Obecnie obowiązuje bowiem cały czas ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.  o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która przewiduje przekształcenie mocą decyzji administracyjnej.

Wprowadzając przepisy przekształcające prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, ustawodawca wprowadził też przepis przejściowy, który ma uregulować sytuację postępowań toczących się na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.:

art. 26 ust. 1. Postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2, wszczęte na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu dotychczasowym i niezakończone decyzją ostateczną do dnia 31 grudnia 2018 r., umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do dnia 31 marca 2019 r. organowi, o którym mowa w tej ustawie, oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

art. 26 ust. 2. W przypadku gdy postępowanie, o którym mowa w ust. 1, prowadzone na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą nie zakończy się do dnia 31 grudnia 2021 r. wydaniem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem 1 stycznia 2022 r. zgodnie z zasadami określonymi w niniejszej ustawie. W takim przypadku wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2022 r.

art. 26 ust. 3. W przypadku niezłożenia w określonym terminie oświadczenia, o którym mowa w ust. 1, przekształcenie następuje ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r., zgodnie z zasadami określonymi w niniejszej ustawie.

art. 26 ust. 4. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, postępowania prowadzone na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu dotychczasowym umarza się.

 

Przepis ten daje możliwość kontynuowania postępowania w sprawie przekształcenia w przypadku złożenia oświadczenia o jego prowadzeniu na podstawie dotychczasowych przepisów. Jeśli takie oświadczenie nie zostanie złożone albo jeśli prowadzone postępowanie będzie trwało dłużej niż do 31 grudnia 2021 r., to prawo użytkowania wieczystego ulegnie przekształceniu z mocy prawa z dniem odpowiednio 1 stycznia 2019 r. albo 1 stycznia 2022 r. Spowoduje to konieczność umorzenia postępowania, skoro prawo użytkowania wieczystego przestało istnieć.

Przepis ten powoduje jednak istotny problem – skoro przewiduje on złożenie oświadczenia i możliwość prowadzenia postępowania aż do końca grudnia 2021 r., to sugeruje to, że prawo użytkowania wieczystego objęte postępowaniem przekształceniowym na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. nie ulega przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r.

Sytuacja ta jest uzależniona od złożenia oświadczenia i czasu trwania postępowania przekształceniowego. Powoduje to jednak poważne wątpliwości co do stanu prawnego takich nieruchomości. Nie ma bowiem wyraźnej regulacji, która wyłączałaby spod działania ustawy te grunty w użytkowaniu wieczystym, które są przedmiotem niezakończonych postępowań przekształceniowych.

Przed 31 marca 2019 r. lub złożeniem oświadczenia w ogóle nie będzie wiadomo czy prawo to mogło ulec przekształceniu czy też nie. Może to faktycznie zablokować obrót nieruchomościami, których dotyczą prowadzone postępowania przekształceniowe.

 

Użytkowanie wieczyste: jak zakwestionować opłatę za przekształcenie?

Iwo Fisz        22 sierpnia 2018        5 komentarzy

O tym, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się z opłatą, pisałem już w poprzednich wpisach. Dziś chciałbym poświęcić kilka słów temu, jak można będzie kwestionować opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego.

Dowodem potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego ma być zaświadczenie, wydawane przez właściwy organ. W tym zaświadczeniu  potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowe,  wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowo i zasadach jej wnoszenia.

Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Pouczenie o możliwości złożenia takiego wniosku powinno być zawarte w zaświadczeniu.

Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Ustalona w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia. W konsekwencji uwzględnienia wniosku właściciela, może powstać różnica między kwotą należną a kwotą wpłaconą.  W takim przypadku, właściwy organ zawiadamia wnioskodawcę o:

1)     zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty – w przypadku nadpłaty;

2)     dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową wysokością opłaty – w przypadku niedopłaty.

Wniosek taki może też złożyć nabywca nieruchomości – o tym pisałem we wcześniejszym wpisie.

Co istotne, w obu przypadkach (tj. gdy wniosek składa właściciel nieruchomości i gdy składa go nabywca), nie ma przepisu, który przewidywałby, że na skutek złożenia wniosku nie orzeka się na niekorzyść wnioskodawcy. Możliwa jest zatem sytuacja, w której wysokość opłaty przekształceniowej wyliczono błędnie, a na skutek wniosku właściciela (nabywcy) zostanie ona podwyższona, a nie zmniejszona.

Od decyzji w sprawie ustalenia opłaty będzie przysługiwało odwołanie na zasadach ogólnych, zaś w dalszej konsekwencji – skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

 

Jak już pisałem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie wiązało się z koniecznością uiszczenia opłat. Ten obowiązek będzie istniał również wtedy, gdy nieruchomość zostanie zbyta.

Obowiązek wnoszenia opłaty będzie obciążać aktualnego właściciela nieruchomości przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od 1 stycznia  następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Informacja powinna zostać ujawniona w dziale III księgi wieczystej na podstawie stosownego zaświadczenia.

Nabywca nieruchomości może wystąpić do właściwego organu o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Takie zaświadczenie może być też wydane z urzędu.

Ustawa przewiduje dość nietypowy tryb kwestionowania wysokości opłaty i okresu, przez który należy ją uiszczać. Jeżeli nabywca nieruchomości nie zgadza się z  informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty zawartą w zaświadczeniu, to  może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia tego zaświadczenia wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty, w drodze decyzji.

W takim przypadku, organ ustala, w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, wysokość opłaty lub okres jej wnoszenia. Od wydanej decyzji przysługiwać będzie odwołanie na ogólnych zasadach. Złożenie wniosku nie wstrzymuje obowiązku wnoszenia opłaty za dany rok.

W przypadku zmiany wysokości opłaty jej nowa wysokość obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Właściwy organ zawiadamia na piśmie nabywcę nieruchomości, w przypadku nadpłaty, o zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty, a w przypadku niedopłaty, o dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową wysokością opłaty.

Co istotne, w przypadku wyodrębnienia własności lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem obowiązek wnoszenia opłaty obciąża właściciela tego lokalu w wysokości proporcjonalnej do udziału we współwłasności gruntu związanego z własnością lokalu.

 

Użytkowanie wieczyste: zagrożenie dla przedsiębiorców

Iwo Fisz        16 sierpnia 2018        2 komentarze

Przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przewidują, że przekształcenie to nastąpi z mocy prawa, bez względu na wolę zainteresowanych podmiotów.

Z tego powodu, mogą one być bardzo niebezpiecznie w przypadku przedsiębiorców. Grunty w użytkowaniu wieczystym, zabudowane na cele mieszkaniowe, mogą być bowiem w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorcy.

Na skutek przekształcenia, uzyska on prawo własności tych gruntów, czyli korzyść. Trzeba przy tym pamiętać, że co do zasady pomoc przyznawana przez Państwo Członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między Państwami Członkowskimi (Art. 107 ust. 1 TfUE).

Z tego powodu, przepis art. 14 ustawy przewiduje, że

1. Przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 1).

2. W przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty.

W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, konieczne będzie uiszczenie kwoty dopłaty. Będzie to szczególnie istotne dla przedsiębiorców, którzy:

  • mają wiele nieruchomości w użytkowaniu wieczystym,

  • korzystali w ostatnim okresie z pomocy publicznej i wykorzystali częściowo lub w całości limit pomocy de minimis,

  • mają w użytkowaniu wieczystym nieruchomości o znacznej wartości.

Oczywiście, problem dotyczy tylko takich gruntów, które będą podlegały przekształceniu w trybie ustawy. Na razie nie ma jednak jasności kto będzie tę dopłatę wymierzał. Przepis precyzuje bowiem, że należy ją ustalić w drodze decyzji, natomiast nie wskazuje jaki organ powinien to zrobić.