Dobre sąsiedztwo a zabudowa niezewidencjonowana
Spełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa potrafi sprawić istotny problem przy niektórych inwestycjach. Są jednak sytuacje, gdy ciężko jest na pierwszy rzut oka ocenić, w sąsiedztwie występuje kontynuacja funkcji zabudowy.
Zdarzają się sytuacje, gdy istniejąca zabudowa nie została zewidencjonowana na mapach. Dotyczy to często zabudowy zagrodowej, jak obiektów stanowiących samowolę budowlaną.
W takim przypadku, trzeba ustalić czy dany obiekt stanowi samowolę budowlaną (takie obiekty nie mogą być podstawą dla ustalenia dobrego sąsiedztwa) oraz określić ich funkcję i parametry.
Dane te należy udokumentować w aktach sprawy – skoro obiektu nie ma na mapie, to trzeba w inny sposób umożliwić weryfikację ustaleń organu administracji. W tym celu mogą być pomocne zdjęcia, szkice i notatki architekta lub urbanisty, który sporządza projekt decyzji o warunkach zabudowy.
Czy dla ustalenia spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej można wziąć pod uwagę zabudowę zagrodową (zewidencjonowana)?
Głównie pytanie sprowadza się do kontynuacji „funkcji”…
Taką zabudowę należy uwzględnić, ale funkcja takiej zabudowy jest inna niż zabudowy mieszkaniowej.
ponieważ gminy otrzymują wydane pozwolenia na budowę (a przynajmniej otrzymywać powinny), mimo braku budynku na mapie można wstępnie zweryfikować, czy powstał on legalnie
ale czy do potwierdzenia legalności budynku wystarczy, że wydano pozwolenie na budowę, czy powinno to być raczej zgłoszenie odbioru? mimo uzyskanego pozwolenia i zatwierdzonego konkretnego projektu, dany szczęśliwiec może przecież na swojej działce wybudować Bóg wie co i przekroczyć parametry ustalone w decyzji WZ i zawarte w zatwierdzonym projekcie…
Wójt, burmistrz czy PM nie jest organem kontroli budowlanej i nie może wchodzić w kompetencje powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Analiza urbanistyczna przeprowadzana jest nie z samej mapy:-) a na podstawie wizji terenowej i obejmuje zasięgiem nieruchomości zabudowane, dostępne z tej samej drogi publicznej, znajdujące się w szeroko rozumianym sąsiedztwie działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Rolą organu nie jest sprawdzanie czy dany obiekt stoi legalnie czy nie. Ponadto zawsze można zwiększyć granice obszaru analizowanego, rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mówi przecież o odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
świetny artykuł,wiele cennych informacji można w nim znaleźć:) pozdrawiam
Chciałbym zwrócić uwagę, że zinwentaryzowanie budynku na mapie nie stanowi o tym czy budynek jest czy nie jest samowolą budowlaną – to jest stan rzeczywisty odwzorowany przez geodetę. Zgadzam się z poglądem, że samowole budowlane nie mogą być brane pod uwagę przy sporządzaniu analizy. W swojej praktyce miałem przypadek, kiedy po zakwestionowaniu przez stronę postępowania legalności „dobrego sąsiedztwa” SKO zaleciło zbadanie legalności budynku który powstał ponad 20 lat wcześniej. Idąc dalej tym tokiem myślenia należałoby sprawdzać legalność wszystkich budynków w zakresie analizy, a chyba nie takie było zamierzenie ustawodawcy.
Ciekawą kwestią jest również to, czy można i powinno brać do analizy budynki w trakcie budowy (stan surowy zamknięty) i nie oddane jeszcze do użytku. Budynki takie nie są najczęściej naniesione na mapach lub są oznaczone jako „w trakcie budowy”. W swojej praktyce uwzględniam takie budynki gdyż uważam, że nastąpiła już zmiana w przestrzeni, która ma swoje skutki i wpływa na otoczenie. Można również odczytać parametry tej zabudowy.