Inwazja banków na centra miast

Wiele miast boryka się następującym problemem urbanistycznym: centra miast (Stare Miasta) wyludniają się. W miejsce kawiarni, zakładów szewskich i krawieckich pojawiają się banki. Nic w tym dziwnego, poza bankami i sieciami sklepów odzieżowych nie tak wielu przedsiębiorców jest w stanie udźwignąć ciężar czynszu w lokalach na parterze przy deptakach i uliczkach Starego Miasta.

Z punktu widzenia turystów to sytuacja niepożądana – w  końcu nikt nie jedzie na wakacje, aby założyć lokatę – co innego zatrzymać się na espresso w kafejce przy rynku.

Co na to może poradzić gmina? Otóż może. Sposobem na powstrzymanie procesu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy, z uwagi na brak spójności w ich wydawaniu takiego efektu nie spełniają, chyba, że lokalne władze narzuciłyby sobie surową dyscyplinę w tym zakresie – jednak przy zmienności władz w magistracie może być to trudne.

Przykładem miasta, które walczy z zanikaniem jej unikalnego charakteru jest Sopot. Ulicy Bohaterów Monte Cassino nie trzeba nikomu przedstawiać… a teraz wyobraź sobie, że restauracje i kawiarnie zastępujemy pośrednictwem finansowym i kredytowym….

Oto, co zrobił Sopot – w 2007 r. wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla okolic Monciaka, w którym znajdziemy m.in. takie zapisy:

teren zabudowy mieszkaniowo – usługowej z wymaganymi usługami w parterach budynków; zakres dopuszczalnych funkcji usługowych – gastronomia, kultura, handel, hotele, pensjonaty – obowiązuje zakaz likwidacji funkcji gastronomicznej, obiekty handlowe mogą zmienić funkcje wyłącznie na usługi z zakresu gastronomii lub kultury. (…)

MPZP ogranicza zatem fukcje istniejące na obszarze objętym planem, ale nie tylko. Kolejną kwestią uregulowaną w planie jest wygląd budynków:

warunki konserwatorskie dla obiektów projektowanych: (…) w warstwie zewnętrznej budynków obowiązuje stosowanie tradycyjnych materiałów budowlanych (jak cegła ceramiczna, tynk, piaskowiec, granit, wapień, dachówka ceramiczna, drewno, żelazo kute, mosiądz, miedź, cynk, ołów itp.) oraz detali architektonicznych wywodzących się z form historycznych

Uważna lektura dokumentów wskazuje, że nie wszystkim podobały się działania planistów:

Projekt zmiany planu został wyłożony do publicznego wglądu w dniach od 12.06.2006 r. do 11.07.2006 r. W ustawowym terminie do projektu planu uwagi wnieśli:

p. B. K., ul. […] – uwaga dotyczy:
1- funkcji lokalu przy ul. Bohaterów Monte Cassino 39 (dotychczas Pizza Hut), wnoszący wnioskuje o zapis umożliwiający prowadzenie działalności handlowej, względnie handlowej i bankowej,

Rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag:
Ad 1 uwaga nieuwzględniona

Dla zainteresowanych podaję link do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz załączników do miejscowego planu.

A jakie są wady takiego rozwiązania? Roszczenia odszkodowawcze. Jeśli bank kupiłby nieruchomość, a przed stworzeniem placówki wszedłby w życie plan miejscowy zakazujący działalności bankowej, to proces odszkodowawczy jest więcej niż prawdopodobny.

Trzeba jednak pamiętać o tym, że art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że:

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę (…)

Właściciel nieruchomości nie może zatem żądać od gminy utraconych korzyści, które by uzyskał, gdyby wynajął lokal bankowi.

Na zakończenie: przy artykule w toruńskiej Gazecie Wyborczej jest sonda na temat tego, czy władze Torunia powinny wzorować się na rozwiązaniach stosowanych w Sopocie. Wynik 89 % odpowiedź jest na TAK.

Iwo Fisz