Opłaty i wybrane roszczenia dotyczące nieruchomości

Iwo Fisz        28 marca 2018        Komentarze (0)

Nakładem wydawnictwa Wolters Kluwer ukazała się publikacja “Opłaty i wybrane roszczenia dotyczące nieruchomości“, której jestem współautorem.  Wspólnie z dr. Tomaszem Brzezickim i prof. Wojciechem Morawskim zajęliśmy się tematyką:

  • opłaty planistycznej,
  • opłat z tytułu użytkowania wieczystego,
  • opłaty adiacenckiej,
  • roszczeń związanych z wprowadzeniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Publikacja przedstawia praktyczne spojrzenie na tę problematykę, z naciskiem na orzecznictwo sądów administracyjnych i powszechnych.

Serdecznie zachęcam do lektury!

Iwo Fisz

Ochrona gruntów leśnych w miastach

Iwo Fisz        19 lutego 2018        2 komentarze

Jestem dziś w Gdańsku, gdzie prowadzę szkolenie pt. “Praktyczne aspekty stosowania zmienionych przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w działalności inwestycyjnej”. To dobra okazja, aby zrobić wpis o tej ustawie – a dokładniej o jej stosowaniu na terenie miast. Uczestnikami są głównie pracownicy samorządowi.

Przepis art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje, że przepisów rozdziału 2 tej ustawy, dotyczących ograniczania przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Brak jest regulacji, która wyłączałaby stosowanie przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych do położonych w miastach gruntów leśnych. Oznacza to, że te grunty podlegają ochronie, na podstawie przepisów ustawy, tak samo, jak grunty położone poza miastami.

W konsekwencji, przeznaczenie gruntu leśnego na cele nieleśne wymaga wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawierającego takie zapisy. Jego wprowadzenie wymaga zgody marszałka województwa, wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Iwo Fisz

 

Urządzenia fotowoltaiczne jako urządzenia infrastruktury technicznej

Iwo Fisz        29 stycznia 2018        Komentarze (1)

Na skutek wprowadzenia ustawy antywiatrakowej, część inwestorów z branży OZE zaczęło interesować się projektami w zakresie urządzeń fotowoltaicznych. Wykorzystanie energii słonecznej do wytwarzania prądu zasadniczo wiąże się z mniejszymi problemami środowiskowymi oraz z mniejszym sprzeciwem lokalnej społeczności wobec inwestycji.

Problemem jest jednak uzyskanie warunków zabudowy dla takiego przedsięwzięcia. Wynika to z klasyfikowania urządzeń fotowoltaicznych jako zabudowy przemysłowej, co jest istotnym problemem przy spełnieniu wymogu dobrego sąsiedztwa. Było to spowodowane pomocniczym sięganiem do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Od tego poglądu odszedł jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 września 2017 r. w sprawie II OSK 158/16, gdzie przyjęto, że urządzenia fotowoltaiczne powinny być uznawane za urządzenia infrastruktury technicznej, które nie wymagają spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 3 u.p.z.p.).

NSA przyjął, że konieczne jest zastosowanie wykładni funkcjonalnej i dynamicznej, uwzględniającej okoliczność, że następuje ewolucja techniczna i technologiczna urządzeń elektrycznych i coraz większy procent energii jest wytwarzany ze źródeł odnawialnych. Skoro elektrownie wiatrowe stanowią urządzenia infrastruktury technicznej, to nie ma podstaw do odmiennego traktowania instalacji fotowoltaicznej.

Wyrok ten jest niewątpliwie korzystny dla inwestorów i może przyczynić się do ułatwienia procesu inwestowania w odnawialne źródła energii w zakresie fotowoltaiki.

Iwo Fisz

 

Opłata planistyczna – warto przeczytać!

Iwo Fisz        15 grudnia 2017        2 komentarze

Koniec roku to zawsze okres wytężonej pracy, ale o tym muszę napisać.

12 grudnia 2017 r. Karolina Rokicka-Murszewska, moja koleżanka z kancelarii i autorka bloga Zakończenie Działalności obroniła na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika  w Toruniu pracę doktorską pt. Opłata planistyczna – studium administracyjnoprawne.

Serdeczne gratulacje!

Pod tym adresem można zapoznać się ze streszczeniem pracy i z recenzjami.

Iwo Fisz

Zabudowa tylko obok sąsiada

Iwo Fisz        11 października 2017        7 komentarzy

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad ustawą upraszczającą proces inwestycyjno-budowlany. Zmiany mają być obszerne, ale dziś zajmę się tylko tymi, które dotyczą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie wydawania warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma być możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną – zabudowana będzie musiała być działka styczna do terenu inwestycji, a nie położona w sąsiedztwie co bardzo mocno ograniczy możliwość zabudowy;

1a) funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej jest zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej – zamiast harmonizacji funkcji prowadzona jest zasada prymatu funkcji dominującej, co będzie utrudniało uzupełnienie zabudowy istniejącej,

1b) w minimum trzy boki działki budowlanej, w tym front tej działki można wpisać okrąg o średnicy 16 metrów – wprowadzenie parametru wielkości, który utrudni zagospodarowania działek o nieregularnych kształtach

2) działka budowlana ma dostęp do istniejącej drogi publicznej,

3) działka budowlana ma dostęp do istniejącego uzbrojenia terenu, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej jest niedopuszczalne w przypadku:

a) budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi położonych w obrębie aglomeracji ściekowej objętej krajowym programem oczyszczania ścieków komunalnych, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne,

b) budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej, a w przypadku budynków usługowych – o powierzchni całkowitej przekraczającej 1.000 m2 – położonych na obszarach innych niż określone w lit. a,

4) działka budowlana nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, a inwestycja będąca przedmiotem wniosku jest zgodna z przeznaczeniem, dla którego uzyskano zgodęzawężenie zastosowania zgód wyrażonych przy sporządzaniu “starych” planów do przeznaczenia dla którego wydano zgodę,

4a) wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczy w całości lub w części terenu, co do którego została wydana:

a) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2017 r. poz. 1405 i 1566), dotycząca inwestycji celu publicznego lub innych decyzji lokalizacyjnych i wydawana przed uzyskaniem decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1 pkt 1, 4, 4b–5 i 8–21 tej ustawy, w okresie przed upływem terminów, o których mowa w art. 72 ust. 3, 4 albo 4b tej ustawy, lub

b) decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lub 

c) inna decyzja lokalizacyjna

– chyba, że z warunków realizacji inwestycji określonych w tych decyzjach wynika, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy w zakresie niesprzecznym – te decyzje mają mieć priorytet i będą mogły blokować wydanie warunków zabudowy – a ich uzyskanie nie wymaga posiadania tytułu prawnego do nieruchomości

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym – w zakresie spełnienia obowiązku dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu – z przepisami wykonawczymi wydanymi na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlaneprzepisy techniczno-budowlane mają być stosowane na etapie warunków zabudowy, co jest przełamaniem obowiązującego od lat standardu.

Decyzja o warunkach zabudowy ma być ważna przez 2 lata. Ograniczenie to ma dotyczyć również wcześniej wydanych decyzji, które mają wygasnąć po 2 latach od wejścia ustawy w życie.

Poza tym, ustawa ma ograniczać możliwość zakresu inwestycji, wprowadzać liczne wymogi co do przedłożenia innych decyzji i informacji o inwestycji. Regulacja dotycząca warunków zabudowy stanie się niezwykle obszerna i kazuistyczna, a zakres niezbędnej analizy urbanistycznej zostanie poszerzony.

Wprowadzone zmiany w tym zakresie nie ułatwią, a mocno utrudnią proces inwestycyjno-budowlany, zwłaszcza dla developerów. Ograniczenie możliwości uzyskania warunków zabudowy do działek styczny z zabudowanymi może prowadzić do tego, że setki tysięcy działek w skali kraju mogą zostać pozbawione szansy na zabudowę. Zmiana taka dotknie bardzo wielu właścicieli nieruchomości, którzy kupowali je z przeznaczeniem pod inwestycję.

Można sobie zadać wiele pytań o nową regulację, z których ograniczę się do trzech:

  1. Czy potrzebne jest tak silne ograniczenie możliwości zabudowy?
  2. Czy jest sens wprowadzać tak znaczne zmiany, gdy trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym?
  3. Czy w związku z tym wzrosną stawki dla osób wykonujących projekty decyzji (które już teraz są często na niskim poziomie)?

Iwo Fisz