Zagospodarowanie przestrzenne: wymóg dobrego sąsiedztwa

Dla wykorzystania nieruchomości na cele budowlane konieczne jest uwzględnienie regulacji planowania i zagospodarowania przestrzennego, która znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Tym ostatnim przypadkiem zajmę się dzisiaj. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy zależne jest od spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowanie przestrzennym.

Jednym z tych warunków jest spełnienie tzw. wymogu dobrego sąsiedztwa, czyli – słowami ustawy:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Co to w praktyce oznacza?

W duży uproszczeniu oznacza to, że projektowany obiekt ma pozostawać w łączności funkcjonalnej, społeczno-gospodarczej, środowiskowej, kulturowej oraz kompozycyjno-estetycznej z istniejącą dotychczas zabudową.

Cytowany przepis wyraźnie wskazuje, że musi istnieć przynajmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Innymi słowy – jeśli takiej działki nie ma, to nie może być mowy o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa.

Działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej to nie tylko działka bezpośrednio z niej dostępna, ale również taka do której dostęp istnieje przez drogę wewnętrzną albo dzięki służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Trzeba też wspomnieć o tym, jaką działkę można uznać za „sąsiednią”. W doktrynie opisuje się to następująco:

Celem komentowanego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, tak więc zastanawiając się nad szerokim pojęciem sąsiedztwa, należy brać pod uwagę wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Można więc rozważać pojęcie sąsiedztwa, jako obszaru tworzącego urbanistyczną całość. Zaproponowane tu szerokie rozumienie sąsiedztwa wymaga doprecyzowania tego pojęcia na potrzeby każdego przypadku. Należałoby to zrobić opierając się na wiedzy urbanistycznej i faktycznym stanie zagospodarowania i zabudowy danego terenu. Inaczej rzecz ujmując, szerokie ujęcie sąsiedztwa tworzy z niego pojęcie niedookreślone, czyli niedające się ostatecznie zdefiniować na poziomie normy prawnej. Nadanie treści temu pojęciu wymaga odniesienia do konkretnego przypadku oraz sięgnięcia do wiedzy pozaprawnej. Tego typu rozwiązanie daje organowi stosującemu prawo pewien luz interpretacyjny, ale z drugiej strony uwalnia interpretatora prawa od wielu wątpliwości, związanych z zastosowaniem sąsiedztwa w znaczeniu wąskim (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz. red. Z. Niewiadomski,teza 2 do art. 61).

Przeważać wydaje stanowisko, że chodzi o szerokie rozumienie pojęcia „sąsiednia”.
Trzeba jednocześnie podkreślić, iż określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy może nastąpić na podstawie analizy obiektów posadowionych legalnie – nie zaś samowoli budowlanej.

Jednocześnie, organ wydający decyzję ustalającą warunki zabudowy nie ma obowiązku badać legalności posadowienia okolicznych obiektów – a wręcz nie jest do tego uprawniony (leży to w kompetencjach organów nadzoru budowlanego). W sytuacji, gdyby powstała wątpliwość co do tego, czy sąsiedni obiekt jest samowolą budowlaną, organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy powinien zawiesić postępowanie w sprawie (art. 97 par. 1 pkt 4 K.p.a.) i wystąpić do organu nadzoru budowlanego o rozstrzygnięcie sprawy lub wezwać stronę do wystąpienia o to w wyznaczonym terminie (art. 100 par. 1 K.p.a.).
O zasadzie dobrego sąsiedztwa będzie mowa w następnych wpisach.