Odległości od granicy działki a warunki zabudowy dla części działki

Iwo Fisz        18 marca 2016        Komentarze (0)

Dawno, dawno temu…. w marcu 2013 r. pisałem o tym, że warunki zabudowy można ustalić dla części działki ewidencyjnej. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu na to pozwalają, choć inne regulacje dotyczące procesu inwestycyjnego nie są spójne z tym rozwiązaniem.

Prawo budowlane nie definiuje działki budowlanej. Jej definicja zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego

Definicja działki budowlanej jest również zawarta w art. 4 pkt 3 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Definicje te nie są tożsame.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny odnoszą się do pojęcia działki budowlanej przy regulacjach o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – w art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy. W przepisach o warunkach zabudowy brak jest takiego odniesienia.

W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazuje się już natomiast, że front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, natomiast W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

W sytuacji, gdy warunki zabudowy ustalane są dla części działki budowlanej, pojawiają się problemy np. w zakresie stosowania przepisów techniczno-budowlanych. Dla przykładu, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie reguluje w § 12 odległości budynków od sąsiedniej działki budowlanej.  Zgodnie z  § 12 ust. 1 rozporządzenia:

Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

W odniesieniu do powyższego przepisu, Naczelny Sąd Administracyjny zauważył w wyroku w sprawie II OSK 1718/06, że:

“działka budowlana” w rozumieniu § 12 ust. 1 pkt 1 powołanego rozporządzenia to każda działka gruntu, na której możliwa jest realizacja obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Pojęcie działki budowlanej w rozumieniu  § 12 rozporządzenia jest zatem specyficzne i nie można wprost przenosić definicji zawartych w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W literaturze wskazuje się na konieczność interpretowania powyższego przepisu z uwzględnieniem kwestii prawa cywilnego – prawa do gruntu, przysługującego jednemu podmiotowi (grupie podmiotów). W tym sensie, definicja ta zbliża się do wieczystoksięgowej definicji nieruchomości.

Jeśli przyjąć to stanowisko, to w przypadku ustalenia warunków zabudowy dla części działki, to przepisy § 12 rozporządzenia nie powinny stanowić przeszkody w realizacji inwestycji w ramach tej samej nieruchomości na jej części objętej i nieobjętej warunkami zabudowy.

W takiej sytuacji, nie ma bowiem interesu osoby trzeciej, który wymagałby ochrony poprzez zachowanie minimalnych odległości budynków od granicy działki.

Iwo Fisz

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: