Odległości od granicy działki a warunki zabudowy dla części działki
Dawno, dawno temu…. w marcu 2013 r. pisałem o tym, że warunki zabudowy można ustalić dla części działki ewidencyjnej. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu na to pozwalają, choć inne regulacje dotyczące procesu inwestycyjnego nie są spójne z tym rozwiązaniem.
Prawo budowlane nie definiuje działki budowlanej. Jej definicja zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego
Definicja działki budowlanej jest również zawarta w art. 4 pkt 3 a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Definicje te nie są tożsame.
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny odnoszą się do pojęcia działki budowlanej przy regulacjach o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – w art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy. W przepisach o warunkach zabudowy brak jest takiego odniesienia.
W rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazuje się już natomiast, że front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, natomiast W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.
W sytuacji, gdy warunki zabudowy ustalane są dla części działki budowlanej, pojawiają się problemy np. w zakresie stosowania przepisów techniczno-budowlanych. Dla przykładu, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie reguluje w § 12 odległości budynków od sąsiedniej działki budowlanej. Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia:
Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 rozporządzenia lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
W odniesieniu do powyższego przepisu, Naczelny Sąd Administracyjny zauważył w wyroku w sprawie II OSK 1718/06, że:
„działka budowlana” w rozumieniu § 12 ust. 1 pkt 1 powołanego rozporządzenia to każda działka gruntu, na której możliwa jest realizacja obiektu budowlanego, zgodnie z wymogami wynikającymi z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Pojęcie działki budowlanej w rozumieniu § 12 rozporządzenia jest zatem specyficzne i nie można wprost przenosić definicji zawartych w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W literaturze wskazuje się na konieczność interpretowania powyższego przepisu z uwzględnieniem kwestii prawa cywilnego – prawa do gruntu, przysługującego jednemu podmiotowi (grupie podmiotów). W tym sensie, definicja ta zbliża się do wieczystoksięgowej definicji nieruchomości.
Jeśli przyjąć to stanowisko, to w przypadku ustalenia warunków zabudowy dla części działki, to przepisy § 12 rozporządzenia nie powinny stanowić przeszkody w realizacji inwestycji w ramach tej samej nieruchomości na jej części objętej i nieobjętej warunkami zabudowy.
W takiej sytuacji, nie ma bowiem interesu osoby trzeciej, który wymagałby ochrony poprzez zachowanie minimalnych odległości budynków od granicy działki.
