Można budować na gruntach klas I-III bez MPZP
Histora zazwyczaj wygląda tak – podejmujesz decyzję, że masz dość mieszkania w bloku. Czas na własny dom. Własny ogród. Własny garaż. Bez zgiełku miasta i hałasującego sąsiada z wiertarką.
Jeździsz z pośrednikami, oglądasz. W końcu kupujesz wymarzoną działkę. Kredyt, notariusz, podatek i inne formalności. Zaczynasz starania o budowę domu.
Kilka miesięcy później otrzymujesz z urzędu decyzję odmowną. Dowiadujesz się, że nie możesz go zbudować, bo Twoja działka obejmuje grunt klasy I-III, na którym nie wolno budować. Dramat.
***
Taki scenariusz (oczywiście, w uproszczeniu), był udziałem wielu osób, którym nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uniemożliwiła budowę domu jednorodzinnego.
Oczywiście, zmiana art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych dotknęła również wiele innych inwestycji, ale w przypadek domów jednorodzinnych wydaje się być najczęstszy.
***
W poprzednim wpisie Zabudowa na gruntach klas I-III – zmiany pisałem o nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W tym wpisie nie było jednak odpowiedzi na podstawowe pytani:
- czy po nowelizacji będzie można budować na gruntach klas I-III?
- czy do budowy na gruntach klas I-III konieczny będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?
Odpowiedź na te pytania zawierają art. 7 ust. 1, ust. 2 i ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody z art. 7 ust. 2 ustawy, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jeśli zatem zgoda nie jest wymagana, to przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze nie wymaga miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który by zawierał odpowiednie postanowienia.
W przypadku gruntów klas I-III zgoda ministra ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, od 10 października 2015 r., nie jest wymagana w przypadku spełnienia warunków, o których pisałem we wpisie Zabudowa na gruntach klas I-III – zmiany.
W efekcie, w takim przypadku realizacja inwestycji będzie mogła nastąpić o oparciu o warunki zabudowy, bez konieczności objęcia gruntu planem miejscowym.
Nawiązują do tytułu wpisu – wiążąca się z przenaczeniem na cele nierolnicze zabudowa na gruntach klas I-III będzie możliwa bez planu miejscowego, ale przy spełnieniu ustawowych warunków.
Powiało optymizmem, ale w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego tzw. ustawodawca zrobił taki pasztet, że nabycie gruntu rolnego pod zabudowę po 1 stycznia 2016 będzie prawdziwym wyzwaniem …
Zgadzam się, że nowa ustawa przysporzy dużych kłopotów przy nabywaniu ziemi rolnej – również takiej, która nigdy nie będzie (i nie byłaby) wykorzystywana rolniczo.
co do zmian po 1 stycznia 2016, czy to będzie tak z perspektywy nie rolnika (indywidualneg), że będzie w każdym przypadku powiadamiany ANR + sąsiedzi o prawie pierwokupu, jeśli nie skorzystają to nie rolnik będzie mógł kupić ziemię, czy też nie rolnik indywidualny nie będzie mógł kupić ziemi rolnej ?
Zbycie gruntu rolnego będzie mocno ograniczone (zwłaszcza z uwagi na kwestię dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego i prawo pierwokupu) – porszę śledzić kolejne wpisy, będę to omawiać.
Proszę poprawić literówkę w tytule – „grutach”.
Dziękuję, poprawione.
Czy według nowych zmia mogę wybudować dom na dziace rolnej na podstawie WZ .Jest MPZP działka nie została przekształcona na budowlaną za pózno złożony wniosek.
Jeśli obowiązuje MPZP, to nie wydaje się WZ. Jeśli wydano WZ wcześniej, i później dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, to decyzja wygasa.
Jestem zrozpaczona mam ziemie åo rodzicach q23 klaga wode prad tuz przy drodze åwiatoej w sasiedztwie dzialka budowlana a ja nie moge sie budoeac czuje sie jak wyrzutek tego pansta
No niestety to nie ,,właściciel” ziemi decyduje co można z nią zrobić. Jednak nie jest to kwestia tego czy innego Państwa, tak to wygląda w większości krajów. Również w przecenianym USA.
hej
dostałem odmowę 🙁 nie spełniam jednego warunku – do drogi publicznej mam około 200m (około 50m mam służebność a pozostałe 150m to droga gminna, która prowadzi do drogi publicznej).
Czy jest jakakolwiek możliwość żeby coś z tym zrobić?
bardzo proszę o pomoc
Moim zdaniem przepis art. 7 ust. 2a pozwala tylko na odstępstwo przy odległości 50 m od drogi, nie można uwzględnić długości służebności drogowej.
Witam, przekształcenie robiłam w 2011 r. w tym roku chcę rozpocząć budowę, w urzędzie poinformowano mnie że nie mogę się budować w związku z tą zmianą. Czy rzeczywiście tak jest, skoro mam decyzję pozwalającą na zabudowę?
Musiałbym przeanalizować sytuację Pani nieruchomości i wydane decyzje – nie potrafię odpowiedzieć abstrakcyjnie.
Czy w przypadku darowania synowi gruntów rolnych od czasu wejścia ustawy w życie muszę czekać 5 lat żeby taką działkę darować czy nie ma nic takiego bo już nie wiem?
Nie, darować można bez czekania. Zakaz zbywania dotyczy nieruchomości z zasobu ANR.
Ciekawe
Mam działkę na której jest III IV V klasa ziemi . Czy muszę III klasę ziemi odralniac żeby była gruntem budowlanym ?
To zbyt ogólne pytanie – nie wiem co Pan rozumie przez grunt budowlany, co Pan zamierza z nim zrobić. W komentarzu nie jestem rozwiązać problemów, które powinny być przedmiotem porady prawnej w konkretnej sprawie.
Witam serdecznie,
mam pytanie, jeśli dla danej działki nie ma planu zagospodarowania i wydano dla niej warunki zabudowy jednorodzinnej to czy istnieje możliwość przekształcenia tych warunków pod inwestycję np handlowo-usługową?
Pozdrawiam
To zbyt ogólne pytanie, niestety nie umiem odpowiedzieć nie znając uwarunkowań danej nieruchomości.
Ja miałem trochę inny przypadek. Na działce na której prowadziłem inwestycję kiedyś tam (w tzw. międzyczasie) wyrosła samosiejka a geodeta aktualizujący mapę zasadniczą do celów projektowych (chyba jak UG budował wodociąg) zaznaczył na działce las (Ls). Jako że odlesianie i odrolnianie jest przeprowadzane na podstawie tej samej ustawy to dlatego o tym piszę. Działka w MPZP znajdowała się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę SP odmówiło wydania pozwolenia na budowę twierdząc że objęcie gruntów w MPZP obszarem zabudowy nie powoduje zmiany ich klasy i trzeba odlesiać. W rozmowie z kierownikiem AiB dowiedziałem się że jeśli UG opracowując MPZP zmienił klasę gruntu i ma na to odpowiednie decyzje z Nadleśnictwa to proszą o ich dołączenie. Cytowanie przeze mnie art. 7 że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne odbywa się w MPZP trafiała jak grochem o ścianę. W efekcie „odkręciłem” ten „Ls” który tam był wpisany (na szczęście geodeta nie naniósł zmian w ewidencji i załatwiłem to szybko) bo odrolnienie przy odlesianiu to przysłowiowy „pikuś”(kto miał do czynienia z Lasami Państwowymi ten wie). Zależało mi bardzo na czasie ale aż mnie korciło żeby się odwołać ( tyle że napisali mi wezwanie do uzupełnienia dokumentacji a później pewnie dostałbym Postanowienie bez możliwości odwołania). Ale swoją drogą uważałem że to ja miałem rację.
Witam,
Chcemy z mężem kupić działkę budowlaną („W planie zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wolnostojącą, jednorodzinną, bliźniaczą.” – opis sprzedającego). Prawdopodobnie jest to III klasa. Na działkach obok są domy w trakcie budowy. Czy taką działkę, pomimo, że jest budowlana, trzeba odrolnic? Czy bez problemu będzie można na niej budować?
Możliwe, że trzeba będzie uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, ale sprawę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze ma Pani korzystnie załatwioną.
Witam,
Mam podobną sytuację. Jest przeznaczenie terenu pod zabudowe mieszkaniową jednorodzinną. Ale dowiedziałam się w Starostwie, ze podobno trzeba bedzie przez 10 lat płacic jakąś kwotę za odrolnienie działki. I nie wiadomo, czy po zakupie nie bedzie trzeba dodatkowo płacic za teren biologicznie czynny. Czy to jest zgodne z prawem? Placic dodatkowo za to, żeby można było postawić dom? Proszę o odpowiedź, bo nie wiem co mam robić.
Witam, mam pytanie dotyczące nowej ustawy o gruntach rolnych. Posiadam nieruchomość (dom jednorodzinny), którą kupiłam w 2011 roku. Działka na której wybudowana została przed laty nieruchomość (budowa domu datowana na rok ok 1960) podzielona została zgodnie z przedmiotem opodatkowania przez gminę na 4 części: budynek mieszkaniowy: 130 m2, pozostałe budynki (bud: gospodarczy – 30 m2), grunty pozostałe: 600 m2 i 1500 m2 grunty orne klasa VI – pytanie jak w takiej sytuacji kształtuje się aktualna, całościowa wartość nieruchomości? tj.: czy w sytuacji ewentualnej sprzedaży liczona będzie przez rzeczoznawców a taki sam sposób jak przed 2016 rokiem? czy jeśli będę planowała sprzedaż nieruchomości to sprzedanie 1500 m2 kwalifikowanych obecnie jako grunty orne VI kl. będą stanowiły problem (tj.: będzie mógł ją nabyć wyłącznie – nazwijmy to rolnik)? czy w takiej sytuacji ustawa o gruntach rolnych nie dotyczy ww. działki? jakoś wyjaśnia sposób działania (myślę o sprzedaży)… kupiłam nieruchomość jako całość: dom z częściowym gruntem ornym wybudowanym na nieco ponad 2 000 m2 – nie wyobrażam sobie potencjalnej sprzedaży domu /nieruchomości tylko w jakiejś części.. Bardzo proszę o informację jak interpretować aktualnie obowiązujące przepisy w odniesieniu do ww. nieruchomości /sytuacji? Z góry bardzo dziękuję.
witam,
syn mój kupił działkę zdobył wszystkie pozwolenia,dostał zgodę na kredyt. Dzisiaj miał podpisać umowę o kredyt, niestety w dniu wczorajszym weszła w życie ustawa dzięki , której nie może teraz dostać kredytu bo musi zmienić zapis w księdze wieczystej. Moje pytanie brzmi czy prawo działa wstecz? Czy skoro już przeszli wszystkie procedury to tak może być. Czy prawo nie powinno dotyczyć nowych inwestycji.
Nowe przepisy nie zakazują bankom udzielania kredytów – to ich decyzja biznesowa.
witam mam takie pytanie od 2 lat mieszkam już we własnym domu który wybudowałem na działce gdzie jest klasa ziem IIIa. Teraz postanowiłem postawić budynek gospodarczy o wielkości około 60 m2 . Budynek miał by się znajdować w granicy dwóch sąsiadujących działek gdzie sąsiedzi wydali zgodę na postawienie w granicy a w gminie powiedzieli mi że wedle nowych przepisów będzie problem bo to jest właśnie klasa IIIa a na tym terenie nie można już teraz wybudować się ….. .Wiec jak to teraz wygląda kto ma racje i czy będę mógł postawić coś innego w tych wymiarach i w granicy . Jeśli jest to możliwe to co to może byc . pozdrawiam i czekam na odpowiedz
Jeśli budowa wiązałaby się z przeznaczeniem gruntu na cele nierolnicze, to problemem jest ochrona gruntów klasy III. Proszę zastanowić się nad przepisem art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Witam. Chcemy z żoną zakupić działkę przeksztalcona już na budowlaną,nie ma mzgp, na poprzedniego właściciela 3 lata temu wydano warunki zabudowy ale jest to ziemia klasy III. Czy będzie możliwość budowy na tej ziemi jeśli otrzymamy przepisanie warunków zabudowy na nas ?
Nie wiem – nie znam żadnych okoliczności sprawy. Jeśli potrzebna Panu indywidualna porada, proszę kontaktować się bezpośrednio ze mną.
Witam Serdecznie,
Teść posiada działkę rolną o powierzchni ponad 1 ha, chciał przepisać działkę na mnie i na męża żebyśmy mogli wybudować na niej dom. Niestety MPZP przewidują tam w przyszłości drogę. Na końcu działki znajduję się mała rzeczka wokół której ustanowiono rezerwat przyrody i w odległości 10 m nie można się budować. Co moim zdaniem uniemożliwia również budowę drogi, jednak plany zagospodarowania ciężko zmienic. W sąsiedztwie znajdują się zabudowania domów jednorodzinnych, na granicy działki znajduje się transformator więc prąd również dało by się podłączyc prąd. Moje pytanie to czy jeżeli teść postanowił by jako rolnik (od ponad 20 lat uprawia tą ziemię) wybudować siedlisko rolne czyli dom plus jakąs zabudowe roniczą, to jest szansa że uzyska na to pozwolenie? Z tego co do tej pory przeczytałam przy działce wiekszej niz 1 ha powinno to byc mozliwe, jednak co w przypadku gdy jest to niezgodne z MPZP? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pani Agato – nie wiem czy jest szansa, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Trzeba przeanalizować sytuację danej nieruchomości i planowaną inwestycję. W pierwszej kolejności, trzeba sprawdzić czy na takie przedsięwzięcie pozwala MPZP.
Witam!!! Teść chce nam przepisać działkę 26 ary ujętą w mpzp jako rolna klasa ziemi IV czy musimy czekać na zmianę planu czy możemy jakoś na własną rekę ją przekształcić? Przez działkę przebiegają wszystkie media jest przy drodze asfaltowej i przez miedze jest sąsiad.
Trzeba sprawdzić treść MPZP, aby sprawdzić jakie są możliwości wykorzystania tej nieruchomości. MPZP kształtuje sposób wykonywania prawa własności, w tym również w zakresie możliwości zabudowy.
Mamy działkę rolną 2 klasę (2200m). Działka została zakupiona od rolnika, który wcześniej uzyskał warunki zabudowy zagrodowej na nią. W 2005 roku po zakupie, decyzja o WZ została przepisana na nas, nie będących rolnikami. Na podstawie WZ z 2005 roku wybudowaliśmy w 2015 roku dom. Nikt nie sprawdzał czy jesteśmy rolnikami i decyzja wystarczyła do uzyskania pozwolenia na budowę.
Dom już stoi. Wystąpiliśmy więc o decyzję dotyczącą rozbudowy domu o pomieszczenie gospodarcze (garaż). I tu dostaliśmy odmowe, z racji tego że działka nie spełniła warunku tzw. dobrego sąsiedztwa. Pozostałe warunki tj. dostęp do drogi, mediów zostały spełnione. Czy mając zaświadczenie o odbyciu 6 letniego stażu w gospodarstwie rolnym, i posiadając w dzierżawie dodatkowy 1 ha ziemi możemy wystąpić o wydanie decyzji o wz z tytułu bycia rolnikiem z pominięciem spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa? Nikt z nas nie ma wykształcenia rolniczego, nie odprowadzamy składek KRUS.
Jeśli potrzebuje Pani pomocy w sprawie, gdzie otrzymała Pani decyzję odmowną, to proszę o kontakt bezpośrednio ze mną – zakładka na górze strony. Istotny jest czas, aby zachować ew. termin na odwołanie.
Dzień dobry
Rolnik wydzielił ze swojej ziemi 3002 m2 jest to rola R III. Chce przepisać ją na syna, aby ten mógł wybudować sobie na niej dom. Jest to działka na wsi i nie ma na tym terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niestety nie będzie spełniony jeden warunek mówiący o odległości 100 m między budynkami mieszkalnymi.
Czy w takim przypadku właściciel – rolnik może wystąpić o warunki zabudowy na budowę np budynku mieszkalnego i garażu dla maszyny rolniczej. Uzyskać pozwolenie na budowę i następnie przenieść je na syna i darować mu działkę?
Witam
Czy „ktoś” może porazić mi co w tej sytuacji zrobić.
Ja też mam taki problem. Niestety urbaniści gminy nie wydadzą mi pozwolenia na budowę ponieważ nie jestem rolnikiem.
witam
potrzebuję ok 1 ha pola do budowy domu jako rolnik zabudowę zagrodową, w gminie aktualnie nie ma nic do dzierżawy, zakupić więcej niż 30 ar nie mogę gdyż nie jestem rolnikiem indywidualnym . Czy mogę wydzierżawić pole od osoby prywatnej ? i jak to ma wyglądac? notarialnie czy zwykła umowa między nami? kto to ocenia póxniej czy warunki spełnione? gmina sprawdza czy to dzierżawa prywatna ?
proszę o odp
pozdrawiam
Nowe przepisy nie nakazują zawarcia umowy dzierżawy gruntów rolnych w formie aktu notarialnego. Co do możliwości zawarcia takiej umowy – co do zasady nie zakazu. Kwestię tę trzeba jednak zbadać indywidualnie.
Rolnik od kilkunastu lat spełniający wszystkie warunki ,niestety ma dom w mieście obok siedziby Urzędu Gminy .Grunty rolne są położone poza granicami miasta lecz na terenie tej gminy która pierścieniem otacza miasto . Do Urzędu Gminy ma 200m a do swojego pola ok.1km . W myśl nowej ustawy przestał być rolnikiem. Zapewne takich przypadków są setki. Co mają Ci ludzie robić, chyba tylko wspominać że car uwłaszczył polskich chłopów w 1864roku a teraz na skutek nie dopracowanej ustawy /której ogólne założenia, moim zdaniem były słuszne/ to prawo do ziemi Im się mocno ogranicza.
Niestety, nowe przepisy mogą być bardzo niesprawiedliwe dla osób w takiej specyficznej sytuacji. Spotkałem się z podobnymi przypadkami.
Dzień Dobry, jestem właścicielem pola ok. 30 ariw i chciałabym sie tam wybudować niestety w gminie powiedziano mi ze to nie możliwe bo to jest pole rolne, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wiadomo kiedy będzie zmieniany, a jak będzie to potrwa to ok. 3 lat. Czy powinnam zrezygnować z pomysłu budowy w tym miejscu? Czy istnieje jakas możliwość?
Powinna Pani przeanalizować treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – on kształtuje sposób wykonywania prawa własności. Z zapisów tego planu powinno wynikać czy budowa na tym terenie jest możliwa.
Trzeba przeanalizować treść planu miejscowego – on kształtuje przeznaczenie nieruchomości. Czy przewiduje on zakaz zabudowy na tym terenie?
Mam pytanie o zabudowę zagrodową/siedliskową. Moi rodzice mają gospodarstwo rolne powyżej hektara. Chciałbym wybudować dom na działce sąsiadującej z gospodarstwem rodziców. Niestety w planie miejscowym jest ona zaznaczona na żółto czyli teren rolny (RP), nie jest to teren zabudowy mieszkaniowej. Czy dostanę pozwolenie na budowę domu na tej działce(klasa gruntu IIIb) w ramach zabudowy siedliskowej (bez jej odralniania/zmiany MPZP i zmiany przeznaczenia gruntu)? Czy też urzędnicy mogą mnie czymś zaskoczyć? Oczywiście rodzice mogą na mnie przepisać grunty rolnicze o wielkości powyżej 1h, mam ukończoną szkołę rolniczą i jestem zameldowany od urodzenia u rodziców.
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Dodam jeszcze że w MPZP na ten temat pisze:
„…
2. Na terenach RP, o których mowa w ust. 1 pkt 1, ustala się następujące zasady zabudowy,
zagospodarowania i ochrony:
1) ustala się zakaz zabudowy z następującymi wyjątkami:
a) obiekty małej architektury, przy zachowaniu zasad określonych w § 12 ust. 2,
b) budowle związane z infrastrukturą techniczną,
c) zagospodarowania terenów stanowiących przedłużenie działek przeznaczonych
pod zabudowę, o której mowa w § 6 i 7 – obiektami gospodarczymi związanymi z
obsługą gospodarstwa rolnego,
2) mogą być urządzane turystyczne ścieżki piesze, rowerowe, konne i narciarskie,
3) przy modernizacji, przebudowie i rozbudowie istniejących obiektów dopuszcza się moż-
liwość powiększania kubatury istniejącej, nie więcej niż o 20%, z zachowaniem warunków
określonych w § 6 ust. 2 pkt 7 i 8.
…”
Trzeba dokładnie przeanalizować treść MPZP pod kątem tego, czy pozwala on na taką inwestycję. Bez tego, nie da się odpowiedzieć.