Użytkowanie wieczyste: co ze sprawami w toku?
Dnia 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak już pisałem, przekształcenie to ma nastąpić z mocy prawa – 1 stycznia 2019 r. lub później.
Ustawa ta ma istotne znaczenie dla postępowań w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, toczących się na podstawie wcześniejszych przepisów. Obecnie obowiązuje bowiem cały czas ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która przewiduje przekształcenie mocą decyzji administracyjnej.
Wprowadzając przepisy przekształcające prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, ustawodawca wprowadził też przepis przejściowy, który ma uregulować sytuację postępowań toczących się na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.:
art. 26 ust. 1. Postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2, wszczęte na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu dotychczasowym i niezakończone decyzją ostateczną do dnia 31 grudnia 2018 r., umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do dnia 31 marca 2019 r. organowi, o którym mowa w tej ustawie, oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.
art. 26 ust. 2. W przypadku gdy postępowanie, o którym mowa w ust. 1, prowadzone na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą nie zakończy się do dnia 31 grudnia 2021 r. wydaniem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem 1 stycznia 2022 r. zgodnie z zasadami określonymi w niniejszej ustawie. W takim przypadku wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2022 r.
art. 26 ust. 3. W przypadku niezłożenia w określonym terminie oświadczenia, o którym mowa w ust. 1, przekształcenie następuje ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r., zgodnie z zasadami określonymi w niniejszej ustawie.
art. 26 ust. 4. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, postępowania prowadzone na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu dotychczasowym umarza się.
Przepis ten daje możliwość kontynuowania postępowania w sprawie przekształcenia w przypadku złożenia oświadczenia o jego prowadzeniu na podstawie dotychczasowych przepisów. Jeśli takie oświadczenie nie zostanie złożone albo jeśli prowadzone postępowanie będzie trwało dłużej niż do 31 grudnia 2021 r., to prawo użytkowania wieczystego ulegnie przekształceniu z mocy prawa z dniem odpowiednio 1 stycznia 2019 r. albo 1 stycznia 2022 r. Spowoduje to konieczność umorzenia postępowania, skoro prawo użytkowania wieczystego przestało istnieć.
Przepis ten powoduje jednak istotny problem – skoro przewiduje on złożenie oświadczenia i możliwość prowadzenia postępowania aż do końca grudnia 2021 r., to sugeruje to, że prawo użytkowania wieczystego objęte postępowaniem przekształceniowym na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. nie ulega przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r.
Sytuacja ta jest uzależniona od złożenia oświadczenia i czasu trwania postępowania przekształceniowego. Powoduje to jednak poważne wątpliwości co do stanu prawnego takich nieruchomości. Nie ma bowiem wyraźnej regulacji, która wyłączałaby spod działania ustawy te grunty w użytkowaniu wieczystym, które są przedmiotem niezakończonych postępowań przekształceniowych.
Przed 31 marca 2019 r. lub złożeniem oświadczenia w ogóle nie będzie wiadomo czy prawo to mogło ulec przekształceniu czy też nie. Może to faktycznie zablokować obrót nieruchomościami, których dotyczą prowadzone postępowania przekształceniowe.
Aktualizacja niedoskonałych przepisów to dobra droga – prawo własności na pewno lepiej brzmi niż prawo do użytkowania wieczystego, tylko czy w praktyce osoba mająca prawo do użytkowania wieczystego miała w jakikolwiek sposób ograniczoną możliwość rozporządzania nieruchomością?
Tak – choćby jest ona ograniczona celem ustanowienia tego prawa i obowiązkami wynikającymi z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Niezmiernie cieszy mnie fakt, że coraz częściej widzę notki o aktualizowaniu przepisów które są martwe, nieaktualne lub po prostu nielogiczne. Chociaż w tym przypadku sprawa jest w pewnym sensie marginalna i dotyczy małej ilości spraw.
Dobrze, że ktoś się za to w końcu zabrał, bo martwe nieaktualizowane przepisy często są nieodpowiednie do czasów w których teraz żyjemy. Może 20 lat temu miały sens, ale teraz dużo się pozmieniało
Rzeczywiście, wiele przepisów, które są w kodeksach są absurdalne i nie „na czasie”. Powinny być aktualizowane zdecydowanie częściej. Często (zbyt często) zdarzają się rownież luki prawne, które skutkują złym rozpatrzeniem sprawy. Dobrze, że ktoś zaczął robić porządek, chociaż wciąż droga daleka..
Nareszcie zmiany, oby tym razem w dobrą stronę. Aktualizacja przepisów jest właściwym rozwiązaniem.
Wciąż wiele przepisów jest nieuregulowanych, a często ich zmiana następuje dopiero w momencie zaistnienia sytuacji, która to wymusza. Niezałatwione sprawy wracają bardzo szybko.
Zgadzam się z przedmówcą. Ciągle wchodzą w życie nowe ustawy lub średnio co rok zmieniają daną ustawę. Polacy często znajdują jakieś „obejście” danej ustawy. No cóż, w tym kraju trzeba kombinować.