Zabudowa tylko obok sąsiada

W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad ustawą upraszczającą proces inwestycyjno-budowlany. Zmiany mają być obszerne, ale dziś zajmę się tylko tymi, które dotyczą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie wydawania warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma być możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną – zabudowana będzie musiała być działka styczna do terenu inwestycji, a nie położona w sąsiedztwie co bardzo mocno ograniczy możliwość zabudowy;

1a) funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej jest zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej – zamiast harmonizacji funkcji prowadzona jest zasada prymatu funkcji dominującej, co będzie utrudniało uzupełnienie zabudowy istniejącej,

1b) w minimum trzy boki działki budowlanej, w tym front tej działki można wpisać okrąg o średnicy 16 metrów – wprowadzenie parametru wielkości, który utrudni zagospodarowania działek o nieregularnych kształtach

2) działka budowlana ma dostęp do istniejącej drogi publicznej,

3) działka budowlana ma dostęp do istniejącego uzbrojenia terenu, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej jest niedopuszczalne w przypadku:

a) budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi położonych w obrębie aglomeracji ściekowej objętej krajowym programem oczyszczania ścieków komunalnych, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne,

b) budynków mieszkalnych wielorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej, a w przypadku budynków usługowych – o powierzchni całkowitej przekraczającej 1.000 m2 – położonych na obszarach innych niż określone w lit. a,

4) działka budowlana nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, a inwestycja będąca przedmiotem wniosku jest zgodna z przeznaczeniem, dla którego uzyskano zgodę – zawężenie zastosowania zgód wyrażonych przy sporządzaniu „starych” planów do przeznaczenia dla którego wydano zgodę,

4a) wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczy w całości lub w części terenu, co do którego została wydana:

a) decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2017 r. poz. 1405 i 1566), dotycząca inwestycji celu publicznego lub innych decyzji lokalizacyjnych i wydawana przed uzyskaniem decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1 pkt 1, 4, 4b–5 i 8–21 tej ustawy, w okresie przed upływem terminów, o których mowa w art. 72 ust. 3, 4 albo 4b tej ustawy, lub

b) decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, lub 

c) inna decyzja lokalizacyjna

– chyba, że z warunków realizacji inwestycji określonych w tych decyzjach wynika, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy w zakresie niesprzecznym – te decyzje mają mieć priorytet i będą mogły blokować wydanie warunków zabudowy – a ich uzyskanie nie wymaga posiadania tytułu prawnego do nieruchomości

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, w tym – w zakresie spełnienia obowiązku dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu – z przepisami wykonawczymi wydanymi na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane – przepisy techniczno-budowlane mają być stosowane na etapie warunków zabudowy, co jest przełamaniem obowiązującego od lat standardu.

Decyzja o warunkach zabudowy ma być ważna przez 2 lata. Ograniczenie to ma dotyczyć również wcześniej wydanych decyzji, które mają wygasnąć po 2 latach od wejścia ustawy w życie.

Poza tym, ustawa ma ograniczać możliwość zakresu inwestycji, wprowadzać liczne wymogi co do przedłożenia innych decyzji i informacji o inwestycji. Regulacja dotycząca warunków zabudowy stanie się niezwykle obszerna i kazuistyczna, a zakres niezbędnej analizy urbanistycznej zostanie poszerzony.

Wprowadzone zmiany w tym zakresie nie ułatwią, a mocno utrudnią proces inwestycyjno-budowlany, zwłaszcza dla developerów. Ograniczenie możliwości uzyskania warunków zabudowy do działek styczny z zabudowanymi może prowadzić do tego, że setki tysięcy działek w skali kraju mogą zostać pozbawione szansy na zabudowę. Zmiana taka dotknie bardzo wielu właścicieli nieruchomości, którzy kupowali je z przeznaczeniem pod inwestycję.

Można sobie zadać wiele pytań o nową regulację, z których ograniczę się do trzech:

1. Czy potrzebne jest tak silne ograniczenie możliwości zabudowy?
2. Czy jest sens wprowadzać tak znaczne zmiany, gdy trwają prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym?
3. Czy w związku z tym wzrosną stawki dla osób wykonujących projekty decyzji (które już teraz są często na niskim poziomie)?

Iwo Fisz