Likwidacja warunków zabudowy?

Przeczytałem dziś w Gazecie Prawnej, że „Rząd ma zamiar zlikwidować decyzje o warunkach zabudowy„. Ponoć ma to przyczynić się wprowadzeniu ładu przestrzennego w miastach. Wzmocniona ma zostać rola studium – są pomysły, aby wiązało organy wydające warunki zabudowy, albo wręcz żeby je zastępowało.

Pierwszy pomysł jest akceptowalny – studium to przygotowanie do miejscowego planu zagospodarowania. Studium, jako akt wewnętrzny, nie wiąże organów gminy przy wydawaniu decyzji WZ. Oznacza to, że tak długo, jak nie ma planu, to można wydawać decyzje sprzeczne ze studium i z planem, nad którym trwają prace.

W takiej sytuacji wprowadzenie planu odwraca sytuację o 180 stopni. To chyba niezbyt dobrze. Studium stanowiłoby „wytyczne” dla organu, który wydaje warunki zabudowy – planiści mieliby nadal pewną swobodę, ale w granicach wyznaczonych przez studium.

Drugi pomysł – że podstawą zagospodarowania będzie studium – jest dla mnie nie do zaakceptowania. Studium jest zbyt mało konkretne, aby konkretyzować sposób wykonywania prawa własności. Studium zostałoby niemal zrównane z miejscowym planem – ale w takim razie jaki byłby sens tworzenia dwóch alternatywnych instrumentów o mocy powszechnie obowiązującej?

Opinia publiczna znów gani gminy, że tak mało planów miejscowych jest uchwalanych. Problem w tym, że uchwalanie planów jest kosztowne, długotrwałe i może narazić gminę na ogromne koszty związane z roszczeniami odszkodowawczymi.

Możemy zatem mieć ład przestrzenny, ale w budżecie gminy zabraknie pieniędzy na nową szkołę czy remont basenu. Mówiąc nieco przewrotnie – będzie można budować zgodnie z planem, ale nie będzie na to pieniędzy. Kwadratura koła.

Ktoś zaraz powie – przecież nie tylko gminy budują, ale prywatni inwestorzy też! Oczywiście. Tylko, że działki objęte miejscowym planem są droższe. Plan zatem nie zawsze przyciąga inwestorów. Poza tym, zmiana planu jest trudna i kosztowna. Gmina traci elastyczność w zagospodarowaniu przestrzeni.

Jak pojawi się inwestor o dużym znaczeniu dla gminy, to nie będzie sentymentów – pobuduje się tam, gdzie mu będzie najlepiej. A gmina nie zdąży zmienić planu miejscowego na tyle szybko, żeby się z inwestorem dogadać.

Uchwalenie 100 % planów nie jest zatem receptą na całe zło.