Jak już pisałem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie wiązało się z koniecznością uiszczenia opłat. Ten obowiązek będzie istniał również wtedy, gdy nieruchomość zostanie zbyta.

Obowiązek wnoszenia opłaty będzie obciążać aktualnego właściciela nieruchomości przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od 1 stycznia  następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Informacja powinna zostać ujawniona w dziale III księgi wieczystej na podstawie stosownego zaświadczenia.

Nabywca nieruchomości może wystąpić do właściwego organu o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Takie zaświadczenie może być też wydane z urzędu.

Ustawa przewiduje dość nietypowy tryb kwestionowania wysokości opłaty i okresu, przez który należy ją uiszczać. Jeżeli nabywca nieruchomości nie zgadza się z  informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty zawartą w zaświadczeniu, to  może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia tego zaświadczenia wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty, w drodze decyzji.

W takim przypadku, organ ustala, w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, wysokość opłaty lub okres jej wnoszenia. Od wydanej decyzji przysługiwać będzie odwołanie na ogólnych zasadach. Złożenie wniosku nie wstrzymuje obowiązku wnoszenia opłaty za dany rok.

W przypadku zmiany wysokości opłaty jej nowa wysokość obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Właściwy organ zawiadamia na piśmie nabywcę nieruchomości, w przypadku nadpłaty, o zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty, a w przypadku niedopłaty, o dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową wysokością opłaty.

Co istotne, w przypadku wyodrębnienia własności lokalu po dniu 1 stycznia 2019 r. w budynku położonym na gruncie objętym przekształceniem obowiązek wnoszenia opłaty obciąża właściciela tego lokalu w wysokości proporcjonalnej do udziału we współwłasności gruntu związanego z własnością lokalu.

Przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przewidują, że przekształcenie to nastąpi z mocy prawa, bez względu na wolę zainteresowanych podmiotów.

Z tego powodu, mogą one być bardzo niebezpiecznie w przypadku przedsiębiorców. Grunty w użytkowaniu wieczystym, zabudowane na cele mieszkaniowe, mogą być bowiem w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorcy.

Na skutek przekształcenia, uzyska on prawo własności tych gruntów, czyli korzyść. Trzeba przy tym pamiętać, że co do zasady pomoc przyznawana przez Państwo Członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między Państwami Członkowskimi (Art. 107 ust. 1 TfUE).

Z tego powodu, przepis art. 14 ustawy przewiduje, że

1. Przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 1).

2. W przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty.

W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, konieczne będzie uiszczenie kwoty dopłaty. Będzie to szczególnie istotne dla przedsiębiorców, którzy:

• mają wiele nieruchomości w użytkowaniu wieczystym,

• korzystali w ostatnim okresie z pomocy publicznej i wykorzystali częściowo lub w całości limit pomocy de minimis,

• mają w użytkowaniu wieczystym nieruchomości o znacznej wartości.

Oczywiście, problem dotyczy tylko takich gruntów, które będą podlegały przekształceniu w trybie ustawy. Na razie nie ma jednak jasności kto będzie tę dopłatę wymierzał. Przepis precyzuje bowiem, że należy ją ustalić w drodze decyzji, natomiast nie wskazuje jaki organ powinien to zrobić.

Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w trybie przepisów tej ustawy właściciel ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, roczną opłatę przekształceniową.

Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, liczony od dnia przekształcenia i płatna jest do dnia 31 marca każdego roku (termin może zostać odroczony lub płatności może zostać rozłożona na raty).

W przypadku zabudowy mieszkalnej, stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1 %, więc za 1/5 wartości nieruchomości (nie licząc zmian wartości pieniądza w czasie, możliwości obracania nim przez 20 lat i waloryzacji) z użytkownika wieczystego staniesz się właścicielem nieruchomości.

To, co budzi moje istotne wątpliwości, to fakt, że wysokość opłat przekształceniowych i długość okresu ich uiszczania, jest zupełnie niezależna od tego, jak długo ktoś był użytkownikiem wieczystym przed 1 stycznia 2019 r. i uiszczał z tego tytułu opłaty. Osoba, która przez wiele lat uiszczała z tego tytułu opłaty roczne jest bowiem traktowana tak samo, jak ktoś, kto dopiero niedawno uzyskał status użytkownika wieczystego i zaczął ponosić związane z tym ciężary.

Właściciel w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłat może zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia tych opłat (opłata łączna).  Ich wysokość to iloczyn opłaty i liczby lat pozostałych do upływu 20 lat od przekształcenia.

Jednorazowe wniesienie opłaty (tj. opłata łączna) upoważnia do bardzo istotnych korzyści w postaci bonifikaty (60 % bonifikaty w roku przekształcenia i co roku o 10 punktów procentowych mniej, aż do 10 % w szóstym roku).  Dotyczy to tylko gruntów, które należały do Skarbu Państwa i tych gruntów, które należały do jednostek samorządu terytorialnego, które zdecydowały się wprowadzić bonifikaty.

Po zgłoszeniu wniosku o opłata łączną, organ informuje na piśmie o wysokości opłaty łącznej w danym roku, w terminie 14 dni. Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty łącznej może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty łącznej w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka jest wydawana na zasadach ogólnych i przysługuje od niej odwołanie.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty łącznej organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłaty, zaświadczenie o uiszczeniu opłat, które właściciel załącza do wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o obowiązku uiszczania opłat przekształceniowych.

Iwo Fisz