Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w trybie przepisów tej ustawy właściciel ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, roczną opłatę przekształceniową.

Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, liczony od dnia przekształcenia i płatna jest do dnia 31 marca każdego roku (termin może zostać odroczony lub płatności może zostać rozłożona na raty).

W przypadku zabudowy mieszkalnej, stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1 %, więc za 1/5 wartości nieruchomości (nie licząc zmian wartości pieniądza w czasie, możliwości obracania nim przez 20 lat i waloryzacji) z użytkownika wieczystego staniesz się właścicielem nieruchomości.

To, co budzi moje istotne wątpliwości, to fakt, że wysokość opłat przekształceniowych i długość okresu ich uiszczania, jest zupełnie niezależna od tego, jak długo ktoś był użytkownikiem wieczystym przed 1 stycznia 2019 r. i uiszczał z tego tytułu opłaty. Osoba, która przez wiele lat uiszczała z tego tytułu opłaty roczne jest bowiem traktowana tak samo, jak ktoś, kto dopiero niedawno uzyskał status użytkownika wieczystego i zaczął ponosić związane z tym ciężary.

Właściciel w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłat może zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia tych opłat (opłata łączna).  Ich wysokość to iloczyn opłaty i liczby lat pozostałych do upływu 20 lat od przekształcenia.

Jednorazowe wniesienie opłaty (tj. opłata łączna) upoważnia do bardzo istotnych korzyści w postaci bonifikaty (60 % bonifikaty w roku przekształcenia i co roku o 10 punktów procentowych mniej, aż do 10 % w szóstym roku).  Dotyczy to tylko gruntów, które należały do Skarbu Państwa i tych gruntów, które należały do jednostek samorządu terytorialnego, które zdecydowały się wprowadzić bonifikaty.

Po zgłoszeniu wniosku o opłata łączną, organ informuje na piśmie o wysokości opłaty łącznej w danym roku, w terminie 14 dni. Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty łącznej może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty łącznej w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka jest wydawana na zasadach ogólnych i przysługuje od niej odwołanie.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty łącznej organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłaty, zaświadczenie o uiszczeniu opłat, które właściciel załącza do wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o obowiązku uiszczania opłat przekształceniowych.

Iwo Fisz

 

 

Projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów przewiduje, że prawo użytkowania wieczystego stanie się z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. (co do zasady) prawem własności nieruchomości.

W przypadku współużytkowania wieczystego wysokość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wysokości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Przekształcenie nie zmieni więc proporcji udziału w prawie do nieruchomości.

Kwestia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma jednak wymiar znacznie szerszy. Z tej przyczyny, projekt przewiduje, że istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów w użytkowaniu wieczystym stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Na podstawie tej regulacji np. hipoteka obciążająca prawo użytkowania wieczystego “przejdzie” na prawo własności nieruchomości.

Ponadto, prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością gruntu. Na podstawie tego przepisu np. służebność drogi koniecznej, ustanowiona na rzecz użytkownika wieczystego stanie się służebnością ustanowioną na rzecz właściciela przekształcanej nieruchomości. Brak jest natomiast wyraźnej regulacji jaki będzie los np. posiadania takiego gruntu na drodze do zasiedzenia albo posiadania służebności na takim gruncie.

Obiekty budowlane i urządzenia budowlane położone na gruncie podlegającym przekształceniu  stają się z dniem przekształcenia częścią składową gruntu. Przestanie zatem istnieć odrębna własność budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a budynki te staną się własnością właściciela gruntu.

Przepisu tego nie stosuje się do urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli to urządzeń przesyłowych. Będą one zatem nadal przedmiotem odrębnej własności od własności gruntu, na którym są umieszczone.

Iwo Fisz

 

Jednym z najważniejszych newsów ostatnich dni są plany przekształcenia  prawa użytkowania wieczystego we własność. Projekt ustawy został przyjęty przez Komitet Stały Rady Ministrów i został skierowany do Sejmu. Aktualny stan prac nad projektem można śledzić na stronie Sejmu. Z samym projektem można zapoznać się tutaj.

Projekt zakłada przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa.  Projekt nie dotyczy jednak wszystkich gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. Nową regulacją mają zostać objęte przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, czyli należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie:
1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, lub
2) budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali
stanowią lokale mieszkalne, lub
3) budynkami, o których mowa w pkt 1 lub pkt 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W przypadku gdy na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone powyżej , przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej warunki do przekształcenia, następuje z dniem:
1) założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości, albo
2) wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków, o których mowa powyżej.

Planowo, do przekształcenia ma dojść 1 stycznia 2019 r., lecz – jak już widać – od tej zasady będą wyjątki.

Ustawa ma mieć zastosowanie do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, bez względu na to, kto jest ich właścicielem. Z przywilejów tej ustawy mają zatem skorzystać nie tylko osoby fizyczne, ale też spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperzy, przedsiębiorcy mający nieruchomości z mieszkaniami “zakładowymi” czy gminy (np. w przypadku użytkowania wieczystego na gruntach Skarbu Państwa).

Iwo Fisz

 

W poprzednim wpisie pisałem o planach nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ten projekt jest cały czas na dość wczesnym etapie uzgodnień ministerialnych. Kolejna jego wersja zakłada dalsze poszerzanie możliwości nabywania nieruchomości rolnych (dostępny jest on tutaj).

Tymczasem, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego została zmieniona przy okazji wprowadzenia przepisów o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (tj. o wielkim lotnisku, zaplanowanym w gminie Baranów).

Ustawa ta, poza regulacją zasad, które mają regulować tę inwestycję. zmienia też ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nowymi przepisami, wymóg, że nabyć nieruchomość rolną może tylko rolnik indywidualny, nie będzie dotyczyć nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez przez osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz. U. poz. 1089) – w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy – albo została z niej wywłaszczona na te same cele,

2) przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.

Ułatwienia mają zatem dotyczyć zarówno spółki państwowej, która ma kierować realizacją CPK, jak i osób, których grunty zostaną nabyte (dobrowolnie lub przymusowo) dla potrzeb tej inwestycji.

Zmiany mają zatem znaczenie tylko dla osób i terenów związanych z Centralnym Portem Komunikacyjnym. Niestety, na duża nowelizację przepisów o obrocie ziemią rolną pozostanie pewnie jeszcze trochę poczekać.

Iwo Fisz

 

 

Jednym z tematów, który na blogu cieszy się nieodmiennie dużą popularnością, jest obrót ziemią rolną. Problematyka ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego doczekała się szeregu wpisów i setek Waszych komentarzy.

Obecnie, rządzący pracują nad dużą nowelizacją tej ustawy. W założeniu, zmiana ma ułatwić obrót gruntami rolnymi i złagodzić obowiązki ich dotyczące.

Projekt liczy ponad 25 stron, stąd nie omówię go w 1 wpisie, ale generalna refleksja jest taka, że liczba zmian prowadzi do daleko posuniętej kazuistyki ustawy. Na pewno korzystną dla właścicieli zmianą jest wyłączenie stosowania przepisów ustawy do nabycia nieruchomości rolnej przez byłego małżonka w wyniku podziału majątku po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa.

Krąg osób bliskich, które traktowane są w ustawie bardzo preferencyjnie, ma zostać poszerzony o rodzeństwo rodziców, pasierbów, zięcia i synową. 

Znacznemu poszerzeniu ma ulec katalogi sytuacji, gdy nabycie nieruchomości będzie dopuszczalne – zarówno z mocy ustawy, jak i na podstawie decyzji administracyjnej. Projekt m.in. przywraca (usuniętą w toku prac legislacyjnych w kwietniu 2016 r.) możliwość swobodnego nabycia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego czy też na podstawie art. 125 ustawy o o gospodarce nieruchomościami.

Zaostrzone natomiast mają być zasady dotyczące uznawania nabywcy za dającego rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Wymogiem, który będzie trzeba spełnić, będzie m.in. brak zaległości w podatkach i składkach. 

Skróceniu ma uleć okres obowiązków, ciążących na nabywcy nieruchomości z 10 do 5 lat. Również katalog tych zakazów ma zostać złagodzony. Mniejsze mają być też uprawnienia względem spółek, które są właścicielami nieruchomości rolnych.

Kierunek łagodzenia przepisów tej ustawy jest jak najbardziej właściwy. Projekt pozostawia jednak pewien niedosyt. Brak jest natomiast kluczowych zmian w ogólnych regulacjach ustawy, to jest dotyczących ochrony gruntów rolnych z uwagi na:

  1. położenie,
  2. wartość dla produkcji rolnej (klasę),
  3. powierzchnię.

Z losami projektu można zapoznać się na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Iwo Fisz

 

1 2 3 4 5 6 49 Strona 4 z 49

Zapraszam do subskrypcji bloga


Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na przesłaną wiadomość. Szanuję Twoją prywatność – Twoje dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail.

W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, sprzeciwu wobec przetwarzania, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.