W najnowszym numerze miesięcznika „Sylwan”, opublikowano artykuł pod tytułem „Wybrane aspekty prawne cechowania drewna”, którego jestem współautorem. Pozostałymi autorami są: dr hab. Jacek Wantoch-Rekowski, prof. UMK oraz dr Tomasz Brzezicki.
Sylwan to najstarsze w Polsce leśne czasopismo naukowe, które ukazuje się od 1820 roku. Artykuł w pliku PDF jest dostępny pod tym adresem.
Serdecznie zapraszam do lektury!
Ostatnio miałem przyjemność prowadzić dwukrotnie szkolenie dotyczące przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w Bydgoszczy. Było to 18 stycznia i 1 lutego. Oba szkolenia, prowadzone dla bardzo aktywnych i zaangażowanych grup, utwierdziły mnie w przekonaniu, jak wiele w ustawie przekształceniowej można byłoby poprawić.
Pomimo nowelizacji z końcem grudnia 2018 r., nie wyeliminowano najpoważniejszych wątpliwości w kwestii kluczowej – jakie nieruchomości są objęte ustawą:
1) czy przy budynkach wielolokalowych uwzględniamy tylko lokale wyodrębnione? Czy uwzględniamy lokale samodzielne, nawet jeśli nie są wyodrębnione?
2) czy zabudowanie obiektem wzniesionym w ramach samowoli budowlanej prowadziło (może prowadzić) do przekształcenia?
3) czy nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe, co do których toczy się postępowanie przekształceniowe w trybie ustawy z 2005 r. są objęte tą ustawą?
4) jak interpretować łączność między budynkami mieszkaniowymi a obiektami „umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych” – czy np. słup energetyczny będący elementem sieci jest takim obiektem, jeśli budynek jest przyłączony do tej sieci, choć za pomocą innego urządzenia?
5) jak ustalić czy nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym podlegała przekształceniu, skoro potencjalnie wymagane może być zezwolenie w trybie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?
To tylko kilka wątpliwości, o których dyskutowaliśmy. W każdym razie, pokazują one jak wiele w ten ustawie jest wątpliwości i niejasności. Mimo że zasadniczy skutek wywołała ona 1 stycznia 2019 r., to będziemy o niej dyskutować i rozwiązywać problemy przez nią spowodowane przez kolejne lata!
Dnia 6 grudnia 2018 r. Sejm przyjął ustawę o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Wprowadza ona ważne zmiany w przepisach dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego. Nie jest to finalna wersja przepisów, bo teraz nimi zajmie się Senat.
Wśród najważniejszych zmian, można wymienić:
w prowadzenie 30-dniowego terminu na wydanie zaświadczenia o przekształceniu – w przypadku, gdy wniosek właściciela lokalu jest uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu
uregulowanie, że organem wyższego stopnia w sprawach dotyczących gruntów stanowiących przed dniem przekształcenia własność Skarbu Państwa jest wojewoda
ważna regulacja dla przedsiębiorców, głównie z uwagi na przepisy o pomocy de minimis – właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art.3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. poz. 646,1479, 1629, 1633 i 2212), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres od 99 lat do 33 lat (przy stawkach opłat rocznych 1%-3%) lub nawet przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego –jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3%
za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania określonego w przepisach zaświadczenia
Niewątpliwie, zmiany te częściowo są odpowiedzią na krytykę istniejącej regulacji. Są one jednak daleko niewystarczające (zwłaszcza nie precyzują kwestii tego jakie nieruchomości podlegają przekształceniu).
Nowelizacja niestety utrzymuje formę zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, mimo że wyjaśnienie kwestii przekształcenia będzie częstokroć wymagało postępowania dowodowego i właściwa byłaby forma decyzji administracyjnej.
Nowy, 30-dniowy termin na wydanie zaświadczenia jest w mojej ocenie w niektórych przypadkach bardzo mało realny (np. w sytuacji, gdy współużytkownikiem nieruchomości był cudzoziemiec, a nabycie wymaga zezwolenia ministra).
Cieszy mnie natomiast zmiana w kwestii pomocy de minimis, bo dotychczasowe przepisu mogły skutkować (jak się wydaje, niezamierzoną) bardzo trudną sytuacją finansową dla niektórych beneficjentów przekształceń.
Dnia 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jak już pisałem, przekształcenie to ma nastąpić z mocy prawa – 1 stycznia 2019 r. lub później.
Ustawa ta ma istotne znaczenie dla postępowań w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, toczących się na podstawie wcześniejszych przepisów. Obecnie obowiązuje bowiem cały czas ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która przewiduje przekształcenie mocą decyzji administracyjnej.
Wprowadzając przepisy przekształcające prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, ustawodawca wprowadził też przepis przejściowy, który ma uregulować sytuację postępowań toczących się na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r.:
art. 26 ust. 1. Postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2, wszczęte na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu dotychczasowym i niezakończone decyzją ostateczną do dnia 31 grudnia 2018 r., umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, nie złożą do dnia 31 marca 2019 r. organowi, o którym mowa w tej ustawie, oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.
art. 26 ust. 2. W przypadku gdy postępowanie, o którym mowa w ust. 1, prowadzone na podstawie ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą nie zakończy się do dnia 31 grudnia 2021 r. wydaniem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenie następuje z dniem 1 stycznia 2022 r. zgodnie z zasadami określonymi w niniejszej ustawie. W takim przypadku wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2022 r.
art. 26 ust. 3. W przypadku niezłożenia w określonym terminie oświadczenia, o którym mowa w ust. 1, przekształcenie następuje ze skutkiem na dzień 1 stycznia 2019 r., zgodnie z zasadami określonymi w niniejszej ustawie.
art. 26 ust. 4. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, postępowania prowadzone na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 16 w brzmieniu dotychczasowym umarza się.
Przepis ten daje możliwość kontynuowania postępowania w sprawie przekształcenia w przypadku złożenia oświadczenia o jego prowadzeniu na podstawie dotychczasowych przepisów. Jeśli takie oświadczenie nie zostanie złożone albo jeśli prowadzone postępowanie będzie trwało dłużej niż do 31 grudnia 2021 r., to prawo użytkowania wieczystego ulegnie przekształceniu z mocy prawa z dniem odpowiednio 1 stycznia 2019 r. albo 1 stycznia 2022 r. Spowoduje to konieczność umorzenia postępowania, skoro prawo użytkowania wieczystego przestało istnieć.
Przepis ten powoduje jednak istotny problem – skoro przewiduje on złożenie oświadczenia i możliwość prowadzenia postępowania aż do końca grudnia 2021 r., to sugeruje to, że prawo użytkowania wieczystego objęte postępowaniem przekształceniowym na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r. nie ulega przekształceniu z dniem 1 stycznia 2019 r.
Sytuacja ta jest uzależniona od złożenia oświadczenia i czasu trwania postępowania przekształceniowego. Powoduje to jednak poważne wątpliwości co do stanu prawnego takich nieruchomości. Nie ma bowiem wyraźnej regulacji, która wyłączałaby spod działania ustawy te grunty w użytkowaniu wieczystym, które są przedmiotem niezakończonych postępowań przekształceniowych.
Przed 31 marca 2019 r. lub złożeniem oświadczenia w ogóle nie będzie wiadomo czy prawo to mogło ulec przekształceniu czy też nie. Może to faktycznie zablokować obrót nieruchomościami, których dotyczą prowadzone postępowania przekształceniowe.
O tym, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się z opłatą, pisałem już w poprzednich wpisach. Dziś chciałbym poświęcić kilka słów temu, jak można będzie kwestionować opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego.
Dowodem potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego ma być zaświadczenie, wydawane przez właściwy organ. W tym zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowe, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowo i zasadach jej wnoszenia.
Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Pouczenie o możliwości złożenia takiego wniosku powinno być zawarte w zaświadczeniu.
Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Ustalona w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia. W konsekwencji uwzględnienia wniosku właściciela, może powstać różnica między kwotą należną a kwotą wpłaconą. W takim przypadku, właściwy organ zawiadamia wnioskodawcę o:
1) zaliczeniu na poczet przyszłych opłat nadwyżki wniesionej opłaty – w przypadku nadpłaty;
2) dopłacie do opłaty odpowiadającej różnicy pomiędzy wniesioną opłatą a nową wysokością opłaty – w przypadku niedopłaty.
Wniosek taki może też złożyć nabywca nieruchomości – o tym pisałem we wcześniejszym wpisie.
Co istotne, w obu przypadkach (tj. gdy wniosek składa właściciel nieruchomości i gdy składa go nabywca), nie ma przepisu, który przewidywałby, że na skutek złożenia wniosku nie orzeka się na niekorzyść wnioskodawcy. Możliwa jest zatem sytuacja, w której wysokość opłaty przekształceniowej wyliczono błędnie, a na skutek wniosku właściciela (nabywcy) zostanie ona podwyższona, a nie zmniejszona.
Od decyzji w sprawie ustalenia opłaty będzie przysługiwało odwołanie na zasadach ogólnych, zaś w dalszej konsekwencji – skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
