Warunki zabudowy a dostęp światła słonecznego

Realizacja nowej inwestycji zmienia nie tylko okoliczny krajobraz, ale też wpływa na komfort życia w okolicznych budynkach. Jednym z problemów, który może wywołać postanowienie nowego budynku, jest ograniczenie dostępu światła słonecznego do istniejących obiektów. Czy ta kwestia ma znaczenie w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy?

Dostęp światła słonecznego ma istotny wpływ na korzystanie z nieruchomości – konieczność korzystania ze sztucznego oświetlenia, rozkład pokoi itp.

Pomimo tego, jak ważna jest ta kwestia, to nie może być ona badana w postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierają norm w tym zakresie i nie przewidują takiej przesłanki wydania warunków zabudowy (wyrok WSA w Warszawie z 28 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 832/09).

Co zatem robić?

Właściciel nieruchomości może bronić swoich interesów w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Przepisy prawa budowlanego, które są stosowane w tym postępowaniu, dotyczą min. dopuszczalnego ograniczenia dostępu światła.  Argumenty dotyczące zacienienia nieruchomości sąsiedniej mogą być zatem badane, ale nie w postępowaniu o wydanie decyzji WZ, a na innym (późniejszym) etapie procesu inwestycyjnego.

Gdyby jednak inwestycję zrealizowano, to właściciel nieruchomości, wobec której w sposób niezgodny z przepisami ograniczono dopływ światła, może dochodzić swoich praw przed sądem powszechnym. Podstawą takiego roszczenia może być przepis o immisjach, czyli art. 144 K.c.:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Postępowanie to jest jednak dość trudne, dlatego warto skorzystać z pomocy zawodowego prawnika.