Ustalenie parametrów zabudowy
Bardzo wiele osób skupia się na możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Trzeba jednak pamiętać, że istotne jest nie tylko uzyskanie decyzji pozytywnej, ale również uzyskanie takich parametrów zabudowy, jakie są niezbędne dla inwestycji.
Szczegółowe parametry zabudowy wraz ze sposobem ich ustalania określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jest to linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometria dachu.
Z rozmaitych powodów, zdarzają się sytuacje, w których organy nie ustalają wymaganych parametrów zabudowy. Często tłumaczone jest to enigmatycznym stwierdzeniem, że wynika to z charakterystyki inwestycji.
Co do zasady, zachowanie takie jest niepoprawne, jeśli określony parametr znajduje zastosowania do planowanej inwestycji. Nieustalenie parametru zabudowy nie powinno również prowadzić do przyjęcia, że dany „nieustalony” parametr może być kształtowany w sposób dowolny.
Dawno nie zaglądałem, mam wrażenie, że blog zmienił wygląd. Bardzo fajnie teraz wygląda!
Dziękuję!
Ciekawy blog, pozdrawiam!
zgadam się w pełni!
a czy w przypadku WZ dla zmiany sposobu użytkowania obiektu, który nie będzie ulegał rozbudowie można ustalić parametry na zasadzie „bez zmian”?
Taki sposób określania parametrów przy zmianie sposobu użytkowania jest stosowany w decyzjach dość powszechnie.
Czy urbanista opracowujący WT dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego może przyjąć „swoje” kryterium określające sposób nowej zabudowy ? Chodzi mi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (przepis), natomiast urbanista dopisuje, jeszcze to tego punktu wysokość okapu. Żaden z ustaleń paragrafu 1 rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy … nie posługuje się pojęciem: „okap”, ” wysokość okapu”. Pojęcia takie jak: gzyms, attyka, okap to nie są pojęcia jednoznaczne, tożsame. Ustawodawca w pkt.5 geometria dachu przywołuje definicje takie jak: kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych.
Co robić ? Czy urbanista ma rację ? Czy są w tej kwestii jakieś wyroki sądów ?
Proszę o pomoc.
Tego rodzaju „doprecyzowania” parametrów są dość powszechnie stosowane i co do zasady akceptowane przez sądy administracyjne (np. wysokość okapu, liczba kondygnacji).
Mam działkę rolną zabudowaną 3.420ha część rolną w 2015 roku obkopano mi z obydwu jej stron koncesje wydano na podstawie studium nie ma planów. Czy mogę starać się na bazie studium o odszkodowanie od gminy czy potrzebny jest plan zagospodarowania.Proszę o odopowiedź
Jak należy potraktować rozbieżność która moim zdaniem występuje pomiędzy zapisami ustawy o pizp a rozporządzeniem w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Art. 61 ust.1 pkt 1 pizp mówi: Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
Ja to rozumiem w ten sposób, że za dobre sąsiedztwo należy uznać jedynie zabudowę dostępną z tej samej drogi publicznej a zatem nie całą zabudowę z zakresu analizy. Rozporządzenie natomiast w §5, §6 i §8 mówi że parametry takie jak wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu należy określić na podstawie całej zabudowy z zakresy analizy.
SKO ostatnio uchyliło przygotowaną przeze mnie decyzję z tego powodu, że dla wyznaczenia parametrów zabudowy ograniczyłem się wyłącznie do zabudowy zlokalizowanej przy tej samej drodze publicznej. Podobna sytuacja zachodzi gdy ograniczę zakres analizowanych obiektów do tego samej funkcji np dla wnioskowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przyjmuję tylko „dobre sąsiedztwo” czyli odrzucam obiekty o innej funkcji np mieszkaniówkę wielorodzinną, przemysł, usługi itp. Wrzucanie wszystkiego do jednego worka i wyciąganie średnich parametrów w sposób oczywisty zakłamuje wynik i moim zdaniem jest niezgodne w ustawą. Proszę o komentarz.
Moim zdaniem nie ma podstaw dla uwzględniania tylko obiektów o tej samej funkcji. Żaden przepis na to nie wskazuje. W mojej ocenie, to właśnie prowadziłoby do wypaczenia wyniku analizy. Np. na osiedlu domów jednorodzinnych jest sklep spożywczy 2-3 razy większy od przeciętnego domu. Czy to znaczy, że dla kolejnego sklepu np. przemysłowego należy oprzeć się tylko na parametrach tego sklepu?
Witam, mam pytanie dotyczące zakresu zaskarżenia WZ – jako sąsiad nie zgadzam się z decyzją – wiadomo – ogólnie, ale wiem, że parametrem, którego można się zasadnie uczepić, jest tylko powierzchnia zabudowy. Czy w takim razie mam skarżyć do SKO decyzję w części (dot. tego parametru), czy w całości? I czy SKO wtedy orzeknie (lub uchyli) tylko w części tego parametru??