Renta planistyczna nie zależy od możliwości zabudowy działki

Dziś kilka słów o wyroku WSA w Gliwicach z 2 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 587/11, którego tematem jest renta planistyczna (określana też jako opłata planistyczna lub podatek planistyczny).

Najpierw przepis:

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Sprawa dotyczy nieruchomości, wobec której organ administracyjny – Burmistrz – stwierdził, że zgodnie z planem miejscowym, który wszedł w życie, działka nr „1”  zlokalizowana w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – symbol E2.8MN. Dla jednostki tej plan przyjął stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty – renty planistycznej w wysokości określonej w miejscowym planie.

W okresie, gdy nieruchomość nie była objęta planem, działka nie była użytkowana rolniczo (stary plan przewidywał tereny rolne, w ewidencji R Klasa V), lecz wykorzystywana w celach rekreacyjnych. Na działce tej w okresie letnim biwakowano, urządzone było miejsce na grill, palono ogniska, natomiast nie była ona zabudowana.

Po wejściu w życie „nowego” miejscowego planu i zbyciu nieruchomości, w postępowaniu administracyjnym rzeczoznawca obliczył szacunkową wartość rynkową nieruchomości dla terenu przeznaczonego pod zabudowę i wartość tej nieruchomości w okresie bezplanowym, przy przyjęciu że była ona wykorzystywana jako teren rekreacyjny. W efekcie porównania tych wartości, Burmistrz wymierzył opłatę jednorazową, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku wniesienia odwołania, SKO utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W wyniku zaskarżenia decyzji SKO do WSA, wydany został wyrok, w którym stwierdzono m.in., że:

sam fakt, iż z uwagi na parametry działki nie jest możliwe wybudowanie na niej domu mieszkalnego pozostaje bez wpływu na ustalenie opłaty planistycznej. W tej kwestii wypowiedział się tut. Sąd w prawomocnym wyroku z dnia 26 sierpnia 2010 r. (…) w powołanym wyroku wyrażony został pogląd, w myśl którego „obecna” wartość nieruchomości jest ustalana z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w uchwalonym planie. Plan ten przewidział dla działki możliwość zabudowy jednorodzinnej z działalnością gospodarczą i dopuścił zabudowę indywidualną rekreacyjną – zabudowę letniskową. Nie może więc budzić wątpliwości, że wartość nieruchomości wzrosła w stosunku do okresu gdy działka była wykorzystywana jako rekreacyjna (na gruntach rolnych), niezabudowana. Istotnie działka posiada niewielkie rozmiary i niekorzystny kształt (trójkąt), jednak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu łączy rentę planistyczną ze wzrostem wartości nieruchomości wywołanym przeznaczeniem działki, a nie możliwością jej zabudowy wynikającą z przepisów budowlanych.

WSA w Gliwicach wypowiedział może myśl nie o przełomowym charakterze, ale istotną – o rencie planistycznej decyduje zmiana wartości nieruchomości, a nie możliwość jej zabudowy. Zabudowanie nieruchomości jest przecież tylko jednym z możliwych sposobów zagospodarowania.

Tytułem przykładu, można powiedzieć, że właściciel nieruchomości, na której są pokłady kruszywa, raczej nie ucieszyłby się ze wprowadzenia/zmiany miejscowego planu, którt pozwalałby na budownictwo mieszkaniowe, ale zakazywał wydobycia…