Linia nowej zabudowy

Iwo Fisz        13 czerwca 2012        14 komentarzy

Jednym z kluczowych elementów decyzji WZ dla nowej inwestycji jest linia zabudowy.

Przepis § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589 ze zm.) określa sposób zapisywania ustaleń decyzji WZ, w tym:

ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

Natomiast sposób określenia linii zabudowy wynika z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.):

1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Linia zabudowy powinna być zatem kontynuacją zabudowy już istniejącej w sąsiedztwie. Ma to zapewnić zharmonizowanie zabudowy w okolicy.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

Przepis ten nakazuje wykreślić linię zabudowy w sposób zgodny z przepisami, jeśliby określenie linii zabudowy na podstawie ust. 1 powodowało niezgodność.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Zabudowa nie zawsze ma charakter zharmonizowany. Na skutek różnych czynników – np.  zmian przepisów, błędnych decyzji, obowiązywania w różnym czasie różnych planów miejscowych czy samowoli budowlanej, linia istniejącej zabudowy może nie pozwalać na wykreślenie jej w wydawanej decyzji. W takiej sytuacji, obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Powyższe zasady nie są bezwzględnie obowiązujące. Można od nich odstąpić w wyniku przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza taka jest załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy, zatem strona jest poinformowana, dlaczego organ wyznaczył linię zabudowy w taki, czy inny sposób.

Linię nowej zabudowy wyznacza się na mapie, będącej załącznikiem graficznym do decyzji WZ. A sama linia zabudowy wygląda tak:

Polska Norma nr PN-B-01027

 Iwo Fisz

 

{ 14 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

oskar Sierpień 20, 2014 o 12:40

Czy organ I instancji wydając decyzję o warunkach zabudowy może nie ustalić linii zabudowy. Organ piszę, cytuję:”1.Linia zabudowy maksymalna nieprzekraczalna – nie ustala się z uwagi na to, że wyznaczona zgodnie z rozporządzeniem znajduje się poza granicami działki Inwestorów (wg załącznika graficznego do analizy)”.
Czy zna Pan jakieś orzecznictwo, które umożliwia takie działanie organu?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Sierpień 20, 2014 o 14:25

Istnieje taka możliwość, gdy nie ma takiej potrzeby z uwagi na charakter inwestycji (np. zmiana sposobu użytkowania lokalu w obiekcie). Co do zasady jednak linia powinna być ustalona.

Odpowiedz

oskar Sierpień 20, 2014 o 17:02

Dziękuję za odpowiedź. W naszej sytuacji działka jest pusta (niezabudowana) i dopiero warunki zabudowy będą podstawą do ewentualnego pozwolenia na budowę. Oczywistym jest, że mamy bardzo “trudnych” sąsiadów. Ponawiam zatem pytanie czy zna Pan jakieś orzecznictwo, które umożliwia takie działanie organu? Czy decyzja taka jest wadliwa i powinna zostać uchylona przez SKO?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Sierpień 20, 2014 o 23:10

Trudno mi ocenić prawidłowość tej decyzji bez zaznajomienia się z jej treścią – zapraszam do kontaktu przez formularz po prawej stronie.

Odpowiedz

Bartek Październik 22, 2014 o 18:05

Mnie bardziej interesuje zależność między wnioskiem, a decyzją. W rozporządzeniu i w ustawie nie ma mowy o tym, że można odmówić wydania decyzji w przypadku, gdy spełnione jest 5 warunków. A analiza umożliwia wyznaczenie wszystkich parametrów. Tutaj mam wątpliwość, co do wyznaczenia nowej linii zabudowy. Wnioskodawca wyznaczy ją błędnie i urząd moim zdaniem nie ma prawa do wydania odmownej decyzji tylko powinien wydać samodzielnie decyzję niezgodną z wnioskiem wyznaczając parametry (np. linię zabudowy) na podstawie analizy. Jak to wygląda?

Odpowiedz

Iwo Fisz | Blog o zagospodarowaniu przestrzennym Październik 22, 2014 o 20:17

Kwestia zakresu związania wnioskiem o wydanie WZ jest różnie interpretowana. Wydaje mi się, że częściej spotykana jest interpretacja o ścisłym związaniu wnioskiem inwestora – jeśli nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy, to należy wydać decyzję odmową.

Należy przy tym podkreślić, że po zapoznaniu się z projektem decyzji wnioskodawca może zmienić żądanie stosownie do możliwości ustalenia warunków zabudowy, które dostrzega organ.

Odpowiedz

Asia Listopad 25, 2014 o 15:33

Powyższy wpis jest dla mnie w pełni zrozumiały, ale ja chyba mam nietypową sytuację. Przed zakupem działki dostaliśmy do wglądu decyzję o warunkach zabudowy (wydaną dla obecnego właściciela). Jest w niej zapis o lini zabudowy: “- linia zabudowy 6 m od drogi lokalnej”
Problem polega na tym, że w WZ nie jest określone jaka to linia – obowiązująca czy nieprzekraczalna? Byliśmy zapytać o to w gminie – sam pan architekt powiedział, że obowiązująca (jak nie ma napisane jaka linia to zawsze jest obowiązująca) i nie da się tego zmienić (mimo że obok nie ma zabudowań, są to działki wydzielone w polu). Natomiast na mapce załączonej do WZ są białe (puste) trójkąciki na linii zabudowy, co sugeruje że jest to linia nieprzekraczalna. Jest jakaś opcja, żeby zmienić te linie? I z kim rozmawiać w tej kwestii, jeśli ekipa od WZ nie kwapi się do zmian albo sprecyzowania? Czy po zakupie działki powinniśmy wystąpić o nową decyzję o WZ?
Dla nas ma to kolosalne znaczenie, bo działka sąsiaduje z lasem i ma zatoczkę, więc jest bardzo nieustawna, nieprzekraczalna linia zabudowy daje nam więcej możliwości.

Odpowiedz

Iwo Fisz Listopad 25, 2014 o 16:38

Poproszę o kontakt przez formularz – wymaga to szczegółowej analizy, która wykracza poza możliwości komentarzy pod wpisem na blogu.

Odpowiedz

Kamil Maj 7, 2017 o 21:17

Witam serdecznie,

Chciałbym zapytać, czy istnieje możliwość (stosowny wniosek do gminy) zmiany obowiązującej lini zabudowy na nieprzekraczalną ? W mojej sytuacji taki podział wynika z miejscowego plany, więc należało by go zmienić. Wiem, że wnioski z miane planu są stosowane.

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 27, 2018 o 22:44

Można taki wniosek złożyć, ale władze gminy nie są nim w żaden sposób związane.

Odpowiedz

Jacek Styczeń 23, 2018 o 14:01

Dzień dobry,

dla mojej działki w MPZP jest taki zapis – obowiązująca linia zabudowy – jest to linia wzdłuż której musi być usytuowany budynek, minimum w 50% elewacji frontowej obiektu. W tej linii mam postawiony dom i teraz chciałem postawić garaż wolnostojący na tyle działki. Czy jest to dopuszczalne aby inne budynki nie były w obowiązujacej linii zabudowy???

Odpowiedz

marian Luty 26, 2018 o 23:35

witam. czy może mi ktoś wytłumaczyć dlaczego nie można budować się w 2 lini zabudowy? w gminie powiedziano ze nie ma takiej możliwości, że jedynie w 1 lini można się budować w tej miejscowości której posiadam działkę. istnieje jakas możliwość żeby jednak wybudować się w tej 2 lini ? pomoże ktoś?

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 27, 2018 o 22:42

Co rozumie Pan przez 2. linią zabudowy – chodzi o działki położone dalej od drogi czy też o linię wyznaczoną przez budynki posadowione w głębi działek?

Odpowiedz

Iwo Fisz Luty 27, 2018 o 22:43

Prawdopodobnie nie, skoro jest to linia obowiązująca, jednak konieczne jest analiza zapisów całości planu miejscowego.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Publikując komentarz przekazujesz Kancelarii swoje dane osobowe, w tym imię i nazwisko, pseudonim, numer IP, swój adres e-mail i ewentualnie adres strony internetowej. Podanie tych danych jest dobrowolne, ale bez ich przekazania nie będę mógł odpowiedzieć na Twój komentarz. Widoczny na stronie będzie wyłącznie podpis, data opublikowania komentarza oraz ewentualnie adres podanej przez Ciebie witryny internetowej. Administratorem Twoich danych osobowych stanie się Sienkiewicz i Zamroch Radcowie prawni sp.p. (ul. Warszawska 4/3, 87-100 Toruń). Twoje dane osobowe będą przez nas przetwarzane wyłącznie w celu udzielenia odpowiedzi na komentarz. Szanujemy Twoją prywatność - dane nie będą przekazywane do innych podmiotów, za wyjątkiem podmiotu obsługującego niniejszy formularz oraz naszą pocztę e-mail. Dane będziemy przechowywać przez okres publikacji komentarza – po tym okresie zostaną usunięte. W każdym czasie możesz się również zwrócić do Kancelarii z żądaniem sprostowania, usunięcia swoich danych, wniesienia sprzeciwu, przeniesienia do innego podmiotu lub ograniczenia ich przetwarzania – wystarczy, że napiszesz wiadomość na adres: radcowie@radcowie.biz. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych jest art. 6 ust. 1 lit. b rozporządzenia ogólnego o przetwarzaniu danych osobowych (RODO). Jeżeli według Ciebie Twoje dane są przetwarzane nieprawidłowo, masz prawo złożenia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: