Linia nowej zabudowy
Jednym z kluczowych elementów decyzji WZ dla nowej inwestycji jest linia zabudowy.
Przepis § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589 ze zm.) określa sposób zapisywania ustaleń decyzji WZ, w tym:
ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.
Natomiast sposób określenia linii zabudowy wynika z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.):
1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
Linia zabudowy powinna być zatem kontynuacją zabudowy już istniejącej w sąsiedztwie. Ma to zapewnić zharmonizowanie zabudowy w okolicy.
2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.
Przepis ten nakazuje wykreślić linię zabudowy w sposób zgodny z przepisami, jeśliby określenie linii zabudowy na podstawie ust. 1 powodowało niezgodność.
3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
Zabudowa nie zawsze ma charakter zharmonizowany. Na skutek różnych czynników – np. zmian przepisów, błędnych decyzji, obowiązywania w różnym czasie różnych planów miejscowych czy samowoli budowlanej, linia istniejącej zabudowy może nie pozwalać na wykreślenie jej w wydawanej decyzji. W takiej sytuacji, obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.
Powyższe zasady nie są bezwzględnie obowiązujące. Można od nich odstąpić w wyniku przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza taka jest załącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy, zatem strona jest poinformowana, dlaczego organ wyznaczył linię zabudowy w taki, czy inny sposób.
Linię nowej zabudowy wyznacza się na mapie, będącej załącznikiem graficznym do decyzji WZ. A sama linia zabudowy wygląda tak:
Polska Norma nr PN-B-01027
Czy organ I instancji wydając decyzję o warunkach zabudowy może nie ustalić linii zabudowy. Organ piszę, cytuję:”1.Linia zabudowy maksymalna nieprzekraczalna – nie ustala się z uwagi na to, że wyznaczona zgodnie z rozporządzeniem znajduje się poza granicami działki Inwestorów (wg załącznika graficznego do analizy)”.
Czy zna Pan jakieś orzecznictwo, które umożliwia takie działanie organu?
Istnieje taka możliwość, gdy nie ma takiej potrzeby z uwagi na charakter inwestycji (np. zmiana sposobu użytkowania lokalu w obiekcie). Co do zasady jednak linia powinna być ustalona.
Dziękuję za odpowiedź. W naszej sytuacji działka jest pusta (niezabudowana) i dopiero warunki zabudowy będą podstawą do ewentualnego pozwolenia na budowę. Oczywistym jest, że mamy bardzo „trudnych” sąsiadów. Ponawiam zatem pytanie czy zna Pan jakieś orzecznictwo, które umożliwia takie działanie organu? Czy decyzja taka jest wadliwa i powinna zostać uchylona przez SKO?
Trudno mi ocenić prawidłowość tej decyzji bez zaznajomienia się z jej treścią – zapraszam do kontaktu przez formularz po prawej stronie.
Mnie bardziej interesuje zależność między wnioskiem, a decyzją. W rozporządzeniu i w ustawie nie ma mowy o tym, że można odmówić wydania decyzji w przypadku, gdy spełnione jest 5 warunków. A analiza umożliwia wyznaczenie wszystkich parametrów. Tutaj mam wątpliwość, co do wyznaczenia nowej linii zabudowy. Wnioskodawca wyznaczy ją błędnie i urząd moim zdaniem nie ma prawa do wydania odmownej decyzji tylko powinien wydać samodzielnie decyzję niezgodną z wnioskiem wyznaczając parametry (np. linię zabudowy) na podstawie analizy. Jak to wygląda?
Kwestia zakresu związania wnioskiem o wydanie WZ jest różnie interpretowana. Wydaje mi się, że częściej spotykana jest interpretacja o ścisłym związaniu wnioskiem inwestora – jeśli nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy, to należy wydać decyzję odmową.
Należy przy tym podkreślić, że po zapoznaniu się z projektem decyzji wnioskodawca może zmienić żądanie stosownie do możliwości ustalenia warunków zabudowy, które dostrzega organ.
Powyższy wpis jest dla mnie w pełni zrozumiały, ale ja chyba mam nietypową sytuację. Przed zakupem działki dostaliśmy do wglądu decyzję o warunkach zabudowy (wydaną dla obecnego właściciela). Jest w niej zapis o lini zabudowy: „- linia zabudowy 6 m od drogi lokalnej”
Problem polega na tym, że w WZ nie jest określone jaka to linia – obowiązująca czy nieprzekraczalna? Byliśmy zapytać o to w gminie – sam pan architekt powiedział, że obowiązująca (jak nie ma napisane jaka linia to zawsze jest obowiązująca) i nie da się tego zmienić (mimo że obok nie ma zabudowań, są to działki wydzielone w polu). Natomiast na mapce załączonej do WZ są białe (puste) trójkąciki na linii zabudowy, co sugeruje że jest to linia nieprzekraczalna. Jest jakaś opcja, żeby zmienić te linie? I z kim rozmawiać w tej kwestii, jeśli ekipa od WZ nie kwapi się do zmian albo sprecyzowania? Czy po zakupie działki powinniśmy wystąpić o nową decyzję o WZ?
Dla nas ma to kolosalne znaczenie, bo działka sąsiaduje z lasem i ma zatoczkę, więc jest bardzo nieustawna, nieprzekraczalna linia zabudowy daje nam więcej możliwości.
Poproszę o kontakt przez formularz – wymaga to szczegółowej analizy, która wykracza poza możliwości komentarzy pod wpisem na blogu.
Witam serdecznie,
Chciałbym zapytać, czy istnieje możliwość (stosowny wniosek do gminy) zmiany obowiązującej lini zabudowy na nieprzekraczalną ? W mojej sytuacji taki podział wynika z miejscowego plany, więc należało by go zmienić. Wiem, że wnioski z miane planu są stosowane.
Można taki wniosek złożyć, ale władze gminy nie są nim w żaden sposób związane.
Dzień dobry,
dla mojej działki w MPZP jest taki zapis – obowiązująca linia zabudowy – jest to linia wzdłuż której musi być usytuowany budynek, minimum w 50% elewacji frontowej obiektu. W tej linii mam postawiony dom i teraz chciałem postawić garaż wolnostojący na tyle działki. Czy jest to dopuszczalne aby inne budynki nie były w obowiązujacej linii zabudowy???
witam. czy może mi ktoś wytłumaczyć dlaczego nie można budować się w 2 lini zabudowy? w gminie powiedziano ze nie ma takiej możliwości, że jedynie w 1 lini można się budować w tej miejscowości której posiadam działkę. istnieje jakas możliwość żeby jednak wybudować się w tej 2 lini ? pomoże ktoś?
Co rozumie Pan przez 2. linią zabudowy – chodzi o działki położone dalej od drogi czy też o linię wyznaczoną przez budynki posadowione w głębi działek?
Prawdopodobnie nie, skoro jest to linia obowiązująca, jednak konieczne jest analiza zapisów całości planu miejscowego.
Czy poza linię zabudowy mogą wychodzić takie elementy budynku jak: taras/ taras na gruncie, schody, balkony, okapy – jeżeli nie jest to określone wprost w decyzji o warunkach zabudowy?
Przepisy nie określają tego wprost, część organów przyjmuje, że poza tę linię mogą wykraczać właśnie schody, wykusze itp. Praktyka jednak nie jest jednolita.