Podstawą poprawnej analizy urbanistycznej, która jest kluczem do wydania prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy, jest właściwe określenie granic obszaru analizowanego. Obiekty budowlane i funkcje, które są uwzględniane w analizie, muszą się mieścić w obszarze analizowanym.

Co istotne, przepisy prawa określają minimalną granicę obszaru analizowanego – wyznacza się ją w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Nie ma jednak norm, które określałyby, jaka może być maksymalna odległość granicy obszaru analizowanego od granicy terenu objętego wnioskiem.Przy wyznaczaniu granicy maksymalnej, organ winien kierować się zasadą ładu przestrzennego, pod kątem wymogów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

W konsekwencji, nie można wyznaczać granicy obszaru analizowanego w ten sposób, że przecina ona istniejące obiekty budowlane. Niektóre organy stoją nawet na stanowisku, że niedopuszczalne jest przecinanie granicą obszaru analizowanego działek ewidencyjnych, ale pogląd ten raczej pozostaje w mniejszości.

Kwestionowanie określenia granic obszaru analizowanego w decyzji o warunkach zabudowy jest często powoływane w odwołaniu od niechcianej inwestycji. Jeśli chcesz zablokować budowę, to warto zastanowić się nad prawidłowością określenia granic obszaru analizy urbanistycznej, ponieważ w tym zakresie uchybienia organów zdarzają się dość często, a postępowanie – przy kolejnych uchyleniach decyzji – może trwać bardzo długo…

Iwo Fisz

W poprzednim wpisie pisałem o sytuacji, gdzie decyzje o warunkach zabudowy były uchylane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze lub Wojewódzki Sąd Administracyjny aż 9 razy. Wydźwięk całego artykułu w Gazecie Wyborczej był jednoznacznie negatywny dla organu pierwszej instancji.

Na odpowiedź nie trzeba  było długo czekać. W tekście Tomasza Zaborowskiego, doktor nauk technicznych z zakresu architektury i urbanistyki, znajdziesz polemikę z poprzednimi tezami.

Autor uważa, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest odpowiedzialny za „kształtowanie racjonalnej struktury przestrzennej miasta”, zaś przyczyną problemów z ustalaniem warunków zabudowy są niejednoznaczne przepisy prawa.

Moje wątpliwości budzi natomiast teza zawarta w końcowej części tekstu:

W uzasadnieniu ostatniej odmownej decyzji urząd powołał się na powstający miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ gmina przystąpiła do sporządzania planu miejscowego na tym terenie, ma prawo zawiesić wydanie decyzji o warunkach zabudowy na czas 9 miesięcy. Radomskim urzędnikom należą się wielkie brawa za to, że nie boją się wejść w konflikt z sądami, które nie rozumieją sensu planowania przestrzennego, a przez to wypaczają wykładnię prawną. Nie boją się też podejmować niepopularnych decyzji. Miejmy nadzieję, że dzięki ich niezłomności powstanie kiedyś wokół Radomia pierścień leśnych terenów rekreacyjnych, który zapewni dostęp do zieleni nie tylko właścicielom podmiejskich działek.

Nie należy mylić troski organu o harmonię zabudowy z prawidłowym stosowaniem przepisów prawa. Żaden przepis prawa nie pozwala bowiem oprzeć decyzji o warunkach zabudowy na treści projektowanego miejscowego planu.

Jeśli zatem projektowany plan miejscowy zakłada przeznaczenie sprzeczne z inwestycją, którą planuje inwestor, to nie może być to podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Iwo Fisz

W radomskiej Gazecie Wyborczej przeczytałem o sprawie, w której kolejne decyzje w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy były uchylane aż 9 razy – i sprawa jeszcze się nie zakończyła.

Będąc precyzyjnym, to organ II instancji, czy Samorządowe Kolegium Odwoławcze, utrzymał w mocy dopiero 5 decyzję Prezydenta Miasta. Oznacza to, że 4 poprzednie decyzje  zostały wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

Powodów uchylenia decyzji o warunkach zabudowy i przekazywania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji może być oczywiście wiele.

Niektóre z nich mogą być winą organu: niezawiadamianie stron o wszczęciu postępowania czy pomijanie ustanowionych w sprawie pełnomocników.

Często jednak się zdarza, że powodem uchylenia jest wadliwość analizy urbanistycznej, sporządzanej przez architekta, urbanistę czy inżyniera budownictwa. Tu zaskakuje konsekwencja niektórych autorów analiz – np. przy 3 uchyleniu decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze sporządzają niemal takie same analizy, powielając wytknięte już błędy.

Jako przykład mogę podać niezastosowanie obligatoryjnej Polskiej Normy przy wykreślaniu linii zabudowy.

Nic dziwnego, że sprawą z Radomia zainteresował się Rzecznik Praw Obywatelskich.

Czasem aż chciałoby się, aby autor analizy podlegał wyłączeniu przy ponownym rozpatrywaniu sprawy…

Iwo Fisz