W procedurze wydawania warunków zabudowy, jednym z centralnych punktów jest uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy – organ wydający decyzję WZ dokonuje uzgodnienie projektu decyzji, sporządzonego przez architekta lub urbanistę.

Jednym z najczęściej spotykanych uzgodnień jest uzgodnienie z zarządcą drogi, które jest obowiązkowe w przypadku obszarów przyległych do pasa drogowego (art. 53 ust. 4 pkt 9 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Zarządcami dróg, z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków, są:

• Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad – dla dróg krajowych,
• zarząd województwa – dla dróg wojewódzkich,
• zarząd powiatu – dla dróg powiatowych,
• wójt/burmistrz/prezydent miasta – dla dróg gminnych.

W pierwszych trzech przypadkach, zarządcą drogi jest zatem inny organ, niż ten, który prowadzi postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Wtedy następuje procedura, którą opisywałem w poprzednim wpisie.

W sytuacji, gdy teren jest położony przy drodze gminnej, zarządcą drogi, czyli organem uzgadniającym, jest wójt/burmistrz/prezydent miast – zatem ten sam organ, który prowadzi postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

W takiej sytuacji nie stosuje się uzgodnienia. Co prawda ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wyłącza wprost uzgodnienia w takiej sytuacji, to jednak należy przyjąć, że procedura uzgodnieniowa nie ma zastosowania z uwagi na treść przepisu art. 106 par. 1 K.p.a., który stanowi o tym, że wydanie decyzji od zajęcia stanowiska przez inny organ, a taka sytuacja nie ma miejsca.

Iwo Fisz

Każdy plan miejscowy musi zawiera elementy, które ustawodawca uznał za tak ważne, że ujęcie ich w planie jest obowiązkowe. Katalog tych elementów określa art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wśród nich są: zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, stawki procentowe, na podstawie których ustala się rentę planistyczną czy szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.

Jednym z elementów obligatoryjnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest określenie wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych.

Czym jest obszar przestrzeni publicznej? Odpowiedź na to pytanie zawiera art. pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jest to

obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne, określony w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Definicja ta jest mocno niedookreślona – trudno bowiem określić, jak obszar sprzyja nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie.

Uszczegółowienie zapisów ustawowych zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587), które w par. 4 ust. 5 stanowi, że:

Ustala się następujące wymogi dotyczące stosowania standardów przy zapisywaniu ustaleń projektu tekstu planu miejscowego:

ustalenia dotyczące wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych powinny zawierać w szczególności określenie zasad umieszczania w przestrzeni publicznej obiektów małej architektury, nośników reklamowych, tymczasowych obiektów usługowo-handlowych, urządzeń technicznych i zieleni, w tym określenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zagospodarowaniu terenów

Rozporządzenie zawiera też szczególną regulację co do skali mapy przy przestrzeniach publicznych, zezwalając na ich sporządzanie w skali 1:500, zamiast 1:2000 (par. 6 ust. 2 rozporządzenia).

Iwo Fisz

W postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy doręcza się pisma i decyzje wszystkim stronom. W jednym z poprzednich wpisów wskazywałem, że jest to procedura dość kosztowna.

Wadliwe doręczenie lub niedoręczenie korespondencji może powodować poważne skutki procesowe, choćby uchylenie decyzji i przekazanie sprawy ponownie do rozpoznania przez organ I instancji z powodu nie zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu (art. 10 K.p.a.) albo nawet wznowienie postępowania i ponowne orzeczenie co do istoty sprawy (art. 145 par. 1 pkt 4 K.p.a.). Sądy i doktryna są co do tego zgodne.

Problem w tym, że sama konstrukcja doręczania pism w sprawie warunków zabudowy wszystkim stronom jest – moim zdaniem – niedoskonała.

Wyobraźmy sobie taką sytuację: Chcesz postawić budynek pod prowadzenie działalności gospodarczej.  Właścicielem sąsiedniej działki był pan Janusz, który kiedyś kupił kawałek pola, podzielił na działki i część sprzedał. Normalna sprawa. Pan Janusz niestety zmarł i działka przypadła dwójce jego  dzieci. Jedno mieszka na 2. końcu Polski, drugie w Warszawie. Nigdy żadnego z nich nie widziałeś na oczy, wyprowadzili się od rodziców 15 lat temu. Występujesz o warunki zabudowy. Projekt, uzgodnienia, wszystko OK, decyzja. I co? Odwołanie. Córka skarży się, że kiedyś tam będzie chciała zamieszkać, a Twój warsztat zakłóci spokój zamieszkania na ojcowiźnie. SKO uchyla i przekazuje sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wójt/burmistrz/prezydent prowadzi jeszcze raz postępowanie, tym razem ostrożniej i ustala warunki zabudowy. Znów odwołanie z tożsamą argumentacją. Mija już ok. 8 miesięcy, jak starasz się o decyzję, a końca nie widać.

Sytuacja jest wymyślona, ale bardzo często spotykana. Przepis każe uznać, że właściciel sąsiedniej działki ma interes prawny w tym, żeby brać udział w postępowaniu – zabudowa wpływa na jego sytuację. W konsekwencji, organ doręcza wszystkie pisma wszystkim stronom.

Tu leży problem. Córka nigdy się nie interesowała działką. Gdyby nie obowiązek doręczania pism, to nie wiedziałaby o tym, że chcesz postawić budynek i w nim prowadzić działalność. W ogóle by jej to nie przeszkadzało.

Uważam, że trafniejszy byłoby umieszczanie ogłoszeń na nieruchomości, że toczy się postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy (coś na kształt żółtych tablic na placu budowy) i publikowanie tych informacji w Biuletynie Informacji Publicznej. Masz coś do powiedzenia na temat inwestycji – proszę bardzo, wyraź swoje zdanie. Ale niech ogłoszenie dociera do osób, które realnie są zainteresowane tym, co się na nieruchomości dzieje – a nie do człowieka, którego z nieruchomością wiąże tylko zapis w ewidencji gruntów.

Iwo Fisz