Zagospodarowanie przestrzenne Zagospodarowanie przestrzenne
Iwo Fisz 20 listopada 2015 in warunki zabudowy 3 komentarze

310-metrowy wieżowiec w Warszawie

Wczoraj większość dnia spędziłem na oględzinach w okolicach Mogilna. Wczoraj przegapiłem zatem doniesienia prasowe o tym, że Pałac Kultury i Nauki przestanie być najwyższym budynkiem w Polsce.

Jego miejsce ma zastąpić wieżowiec u zbiegu ul. Chmielnej i al. Jana Pawła II. Wieżowiec ma mieć 230 m wysokości oraz 80 metrową iglicę.  Najwyższy punkt tego obiektu będzie zatem na wysokości 310 m, a PKiN ma w najwyższym punkcie 237 m. Nowy wieżowiec będzie też zapewne najwyższym budynkiem w krajach UE.

Inwestorem ma być HB Reavis, deweloper z kapitałem słowackim. Według doniesień prasowych, decyzja o warunkach zabudowy dla tej inwestycji jest prawomocna (http://eurobuildcee.com/?page=news&id=21766).

Przy tej okazji warto przypomnieć historię ustalania wysokości PKiN. O jego wysokości zdecydowała komisja architektów polskich i radzieckich na podstawie obserwacji samolotu ciągnącego balon (stwierdzenie o decyzji po ich stronie należy potraktować z dużym dystansem, biorąc pod uwagę ówczesne realia polityczne). Obserwacji dokonywano z okolic mostu Śląsko-Dąbrowskiego.

Początkowo budynek miał mieć ok. 100 m wysokości, jednak architekci – będący w kontakcie radiowym z pilotem – nakazywali mu podwyższać pułap lotu, aż osiągnął finalną wysokość, zdecydowanie dominującą nad Warszawą lat 50. XX.

Iwo Fisz

Iwo Fisz 4 listopada 2015 in środowisko 2 komentarze

Ocena raportu oddziaływania na środowisko

Przepisy ustawy  o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (nazwa tej ustawy jest powodem żartów od samego początku) obowiązują już kilka lat, jednak cały czas przysparza ona dużej ilości problemów w praktyce.

Jedną z głównych przyczyn tych trudności są odmienności proceduralne od ogólnych zasad postępowania administracyjnego, do których przyzwyczajone są strony i organy administracji.

Dziś chciałbym wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 9 września 2015 r. (sygn. akt II SA/Bd 591/15. Dotyczy on m.in. zakresu oceny raportu oddziaływania na środowisko przez organ administracji. Nie jest bowiem nowością, że raport jest kluczowym dokumentem w postępowaniu o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

W powyższym wyroku WSA w Bydgoszczy wskazał, że:

Raportowi o oddziaływaniu przedsięwzięcia  na środowisko przysługuje szczególna wartość dowodowa, która wynika z kompleksowego charakteru analizy planowanego do realizacji przedsięwzięcia. Podważenie jego ustaleń mogłoby nastąpić jedynie, co do zasady, poprzez przestawienie równie kompletnej analizy uwarunkowań przyrodniczych (tzw. kontrraportu), sporządzonej przez specjalistów dysponujących równie fachową wiedzą jak autorzy raportu, której wnioski pozostawałyby w rażącej sprzeczności do tych zawartych w raporcie przedłożonym przez inwestora.

Jest to pogląd daleko idący:

  1. brak jest wymogów co do kwalifikacji autorów raportu, trudno zatem stawiać takie wymogi autorom kontrraportu,
  2. teoria o szczególnej ocenie raportu jest trudna do obrony na gruncie przepisów u.o.o.ś.; dla porównania – szeroko przyjmuje się, że operaty szacunkowego podlegają ocenie pomimo przepisów o ich ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców
  3. sporządzenie kontrraportu wiążę się z bardzo istotnymi kosztami.

Jestem ciekaw, czy pogląd WSA w Bydgoszczy zostanie przyjęty przez NSA i przez inne WSA.

 

Iwo Fisz

Iwo Fisz 20 października 2015 in zmiany ustawodawcze 157 komentarzy

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Wczorajsza debata wyborcza jeszcze nie wybrzmiała, ale nie mogę powstrzymać się od takiej refleksji – poza tym, co się obiecuje, warto też patrzeć co rządzący zrobili, zwłaszcza pod koniec kadencji. Wspominałem już specustawę przesyłową, zmianę ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dziś przyszedł czas na ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2015 r., poz. 1433), która ma obowiązywać od 1 stycznia 2016 r.

Ustawa przewiduje daleko idące ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi. Będę je omawiać w kolejnych wpisach. Dziś chciałbym tylko zasygnalizować kilka istotnych kwestii, które będą wpływać na korzystanie i obrót gruntami rolnymi:

  1. ograniczenie dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego,
  2. wprowadzenie wymogu,  że własność nieruchomości rolnej albo jej część może być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością,
  3. wprowadzenie prawa pierwokupu nieruchomości rolnej, które może przysługiwać z mocy ustawy dzierżawcy, rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością lub  Agencji Nieruchomości Rolnych,
  4. wprowadzenie wymogów formalnych dotyczącym dzierżawy gruntów rolnych, w tym nawet formy aktu notarialnego w przypadku umów dzierżawy na okres ponad 5 lat,odniesienie wymogów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości rolnej również do gospodarstw rolnych. 

Założeniem nowej ustawy jest istotny udział ANR w obrocie gruntami rolnymi – szerszy udział Państwa na tym rynku. Można zadać sobie pytanie czy to właściwa droga.

Bardziej trafne wydaje mi się jednak pytanie, czy jej sens odnoszenia tej ustawy do gruntów, które – w racjonalnie dającej się przewidzieć przyszłości – nie będą wykorzystywane rolniczo z uwagi np. na ich położenie, klasę gleby czy wielkość.

 Iwo Fisz

Iwo Fisz 5 października 2015 in Bez kategorii, warunki zabudowy, zagospodarowanie przestrzenne, zmiany ustawodawcze 103 komentarze

Można budować na gruntach klas I-III bez MPZP

Histora zazwyczaj wygląda tak – podejmujesz decyzję, że masz dość mieszkania w bloku. Czas na własny dom. Własny ogród. Własny garaż. Bez zgiełku miasta i hałasującego sąsiada z wiertarką.

Jeździsz z pośrednikami, oglądasz. W końcu kupujesz wymarzoną działkę. Kredyt, notariusz, podatek i inne formalności. Zaczynasz starania o budowę domu.

Kilka miesięcy później otrzymujesz z urzędu decyzję odmowną. Dowiadujesz się, że nie możesz go zbudować, bo Twoja działka obejmuje grunt klasy I-III, na którym nie wolno budować. Dramat.

***

Taki scenariusz (oczywiście, w uproszczeniu), był udziałem wielu osób, którym nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych uniemożliwiła budowę domu jednorodzinnego.

Oczywiście, zmiana art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych dotknęła również wiele innych inwestycji, ale w przypadek domów jednorodzinnych wydaje się być najczęstszy.

***

W poprzednim wpisie Zabudowa na gruntach klas I-III – zmiany pisałem o nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W tym wpisie nie było jednak odpowiedzi na podstawowe pytani:

  • czy po nowelizacji będzie można budować na gruntach klas I-III?
  • czy do budowy na gruntach klas I-III konieczny będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Odpowiedź na te pytania zawierają art. 7 ust. 1, ust. 2 i ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody z art. 7 ust. 2 ustawy, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli zatem zgoda nie jest wymagana, to przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze nie wymaga miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który by zawierał odpowiednie postanowienia.

W przypadku gruntów klas I-III zgoda ministra ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, od 10 października 2015 r., nie jest wymagana w przypadku spełnienia warunków, o których pisałem we wpisie Zabudowa na gruntach klas I-III – zmiany.

W efekcie, w takim przypadku realizacja inwestycji będzie mogła nastąpić o oparciu o warunki zabudowy, bez konieczności objęcia gruntu planem miejscowym.

Nawiązują do tytułu wpisu – wiążąca się z przenaczeniem na cele nierolnicze zabudowa na gruntach klas I-III będzie możliwa bez planu miejscowego, ale przy spełnieniu ustawowych warunków.

 Iwo Fisz

Iwo Fisz 20 września 2015 in zmiany ustawodawcze 284 komentarze

Zabudowa na gruntach klas I-III – zmiany

Odkąd powstał blog, odpowiedziałem na setki Waszych maili i pytań. Nie prowadzę statystyki, ale mogę w ciemno powiedzieć, że najwięcej z nich dotyczyło kwestii budowy na gruntach rolnych klasy III. Temat ten doczekał się kilku wpisów – zwłaszcza o dopuszczalności zabudowy i opłatach z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

10 października 2015 r. w życie wchodzi nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych. Nowelizacja ma ułatwić zabudowę na gruntach rolnych chronionych klas I-III. W praktyce, najczęściej będzie to dotyczyło gruntu klasy III.

Zgodnie z nowo wprowadzonym przepisem art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,  nie wymaga się uzyskania zgody ministra na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Obszar zwartej zabudowy to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m.

Zwarta zabudowa to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m.

W następstwie tej nowelizacji, władze gminy będą mogły w tych przypadkach decydować o przeznaczeniu gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym bez uzyskiwania zgody ministra.

Zabudowa na gruntach klasy I-III będzie zatem łatwiejsza przy spełnieniu powyższych przesłanek, ale nadal wprowadzenie planu miejscowego (poza nielicznymi wyjątkami) zależy od uznania władz gminy.

Iwo Fisz

1 … 13 14 15 16 17 … 50 Strona 15 z 50