Każdy, to zajmuje się problematyką procesu inwestycyjnego ma świadomość, że jednym z istotnych jego elementów jest kwestia przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. W tym wpisie chciałbym omówić to w kontekście gruntów rolnych w miastach.

Obecnie, przepisy ustawy znajdują zastosowanie do gruntów rolnych na obszarach miast, za wyjątkiem przepisów rozdziału 2, czyli art. 6-10a ustawy, dotyczących ograniczenia przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze. Regulację w tym zakresie zawiera art. 10a ustawy. Spod działania przepisów rozdziału 2 wyłączone są zatem wszystkie grunty rolne w miastach. Zastosowanie do tych gruntów mają natomiast przepisy dotyczące zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i związanych z tym obciążeń finansowych.

Sytuacja ta może niedługo ulec zmianie. W Sejmie procedowany jest bowiem poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który wpłynął 9 lutego 2016 r.

Trzeba pamiętać, że przed 5 września 2014 r. obowiązywał art. 5b ustawy. Przepis ten przewidywał, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Wyłączone spod stosowania ustawy były wszystkie grunty rolne w miastach. W konsekwencji, nie stosowało się do nich m.in regulacji dotyczących przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej czy o rekultywacji gruntów.

Projekt poselski zakłada uchylenie art. 10a ustawy i wprowadzenie art. 5c ustawy, który ma stanowić, że:

Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast.

Wyłączenie stosowania przepisów ustawy, tak jak poprzednio, ma zatem dotyczyć tylko użytków rolnych, a nie wszystkich gruntów rolnych, na terenie miast. Rozróżnienie to jest istotne w kontekście rozbudowanej definicji gruntów rolnych, zawartej w przepisie art. 2 ustawy.

Planowana zmiana powinna przyczynić się do ułatwienia procesu inwestycyjnego na gruntach rolnych w miastach, ponieważ zlikwiduje ona konieczność uzyskania zezwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i  uiszczania ciężarów z tym związanych.

Trzeba jednak zauważyć, że planowana nowelizacja prowadziłaby również do wyłączenia stosowania przepisów ustawy dotyczących rekultywacji. Na tę kwestię zwraca uwagę Związek Powiatów Polskich w opinii do projektu ustawy nowelizacyjnej.

ZPP wskazał również na to, że projekt może prowadzić do istotnego rozdźwięku między możliwościami inwestowania na gruntach rolnych w miastach i na wsiach, a w konsekwencji powiększenia różnic w poziomie życia. Jest to oczywiście problem znacznie szerszy, jednak wpływ takiej regulacji powinien być brany pod uwagę.

Iwo Fisz

Piszę właśnie z Bydgoszczy, gdzie prowadzę dziś szkolenie pt. „Nowe regulacje dotyczące gruntów rolnych”. To dobry powód, żeby omówić jedną z najbardziej niepokojących instytucji w planowanej ustawie o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Wspominałem już o niej na blogu.

Poza ograniczeniami w obrocie nieruchomościami rolnymi, projekt ustawy przewiduje przyznanie Agencji Nieruchomości Rolnych nowego instrumentu prawnego w postaci prawa pierwokupu i wykupu udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Dodatkowo, ANR będzie miała prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od niej informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nie ujętych w księgach i dokumentach.

Czynność prawna dokonana z pominięciem prawa pierwokupu Agencji będzie bezwzględnie nieważna. Oznacza to, że w rzeczywistości nie dojdzie do sprzedaży akcji czy udziałów. Ryzyko naruszenia prawa pierwokupu jest tym większe, że obrót udziałami czy akcjami przeważnie odbywa się poza spółką, pomiędzy samymi zainteresowanymi. Jednak ani sprzedający ani kupujący nie muszą posiadać informacji, czy spółka jest właścicielem nieruchomości rolnych.

Skorzystanie przez ANR z prawa pierwokupu (wykupu) udziałów lub akcji może spowodować pojawienie się w spółce wspólnika, z którym współdziałanie przy podejmowaniu decyzji w sprawach istotnych dla spółki będzie trudne, a który będzie miał prawo do zaskarżania uchwał wspólników lub walnego zgromadzenia. Nowe przepisy będą miały również bardzo istotne znaczenie dla udziałowców lub akcjonariuszy spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Ich możliwość swobodnego obrotu udziałami lub akcjami będzie bowiem dotknięta dodatkowym ograniczeniem i ryzykiem nieważności.

Zabezpieczenie się przed skutkami nowej regulacji jest możliwe, jednak wymaga szybkich i zdecydowanych działań, ponieważ po wejściu w życie nowych przepisów, możliwości obrotu nieruchomościami rolnymi oraz udziałami lub akcjami w spółkach będą bardzo ograniczone.

Iwo Fisz

Jeszce niedawno pisałem o odroczeniu terminu wejścia w życie nowej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta może w ogóle nie wejść w życie.

8 stycznia 2016 r. opublikowano projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa ta ma wprowadzić bardzo istotne zmiany w obecnej ustawie u kształtowaniu ustroju rolnego, a nową ustawę z 5 sierpnia 2015 r. uchylić w całości. Aktualny stan projektu jest dostępny na stronie RCL.

Projekt przewiduje bardzo daleką ingerencję w prawo własności nieruchomości rolnych i możliwość obrotu tych nieruchomościami. Projekt ustawy jeszcze nie trafił do Sejmu, ale już spowodował ogromny oddźwięk u zainteresowanych.

Przepis art. 2a ust. 1 ustawy w nowym brzmieniu ma stanowić, że:

Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Projekt przewiduje wyłączenia dla określonych podmiotów, a także możliwość nabycia jej przez inne osoby za  zgodą Prezesa ANR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej.

Uzyskanie takiej decyzji ma być jednak uwarunkowane ściśle określonymi przesłankami. Zgody będzie można udzielić na wniosek zbywcy, jeżeli:

• wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego lub inne uprawnione podmioty,
• nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
• w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych

Zgoda może być również udzielona na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

• posiada kwalifikacje rolnicze,
• daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
• zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nie-ruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Projekt ustawy w takim brzmieniu może bardzo poważnie ograniczyć obrót niewielkimi nieruchomościami rolnymi, które mogą być wykorzystane pod budownictwo.

Nabycie nieruchomości nawet za zgodą Prezesa ANR będzie wiązało się z dalszymi obowiązkami związanymi z rolniczym wykorzystaniem gruntów. W skrajnych przypadkach, nabywca może nawet utracić nieruchomość, którą nabył.

Iwo Fisz